In questo articolo presentiamo brevemente gli step principali di una vendita immobiliare; cominciamo dai requisiti del preliminare di vendita, per trattare poi delle eventuali responsabilità in caso di ritardo del rogito rispetto ai termini previsti dal preliminare.

Il preliminare di vendita

Alla stipula di un contratto preliminare di compravendita si arriva di frequente dopo una trattativa tra le parti, con l'intermediazione di un agente immobiliare, e una proposta di acquisto formulata per iscritto dalla parte acquirente: ove questa venga accettata integralmente dalla parte venditrice, la proposta andrà sottoscritta e l'accettazione portata a conoscenza della controparte. In tal caso, il contratto si considera concluso e vincolante per le parti.

Diversamente, se le condizioni della compravendita sono modificate dalla parte venditrice, siamo dinanzi ad una controproposta, che dovrà essere portata a conoscenza della parte acquirente che quindi potrà essere accettata, rifiutata o ulteriormente modificata.

Nel momento in cui le parti raggiungono un accordo, e vi è accettazione e sottoscrizione della proposte di acquisto o di vendita, ci si trova dinanzi a un documento con le caratteristiche di contratto preliminare di compravendita: una parte promette di acquistare e l’altra promette di vendere, cosi che, con l’accettazione, si conclude – appunto – un preliminare di compravendita.

Più spesso però le parti indicano nella proposta ed accettazione un termine per redigere il preliminare, così che tutte le condizioni, meglio espresse, e i controlli ipotecari e catastali siano eseguiti da un Notaio che stipulerà anche il successivo rogito.

I requisiti del preliminare di vendita

Nel contratto preliminare dovranno essere indicati tutti gli elementi minimi essenziali della compravendita immobiliare a pena di nullità dello stesso. Sarà necessario:

IL CONSENSO SCRITTO DELLE PARTI;

ESATTA INDICAZIONE DELL'IMMOBILE: indirizzo, caratteristiche, dati catastali : è consigliabile allegare al contratto preliminare anche le planimetrie;

IL PREZZO DELLA VENDITA.

Vi sono poi elementi ulteriori che, ove mancanti, danno luogo a nullità relativa, cioè sanabile, e che vengono previsti dal Codice Civile e leggi complementari notarili:

1. la caparra confirmatoria cioè la somma di denaro che rappresenta l’impegno di una parte a stipulare la compravendita definitiva
2. l’APE cioè l’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica
3. l’ARE cioè la regolarità ipo-catastale in quanto l’immobile deve corrispondere alle risultanze ipotecarie e catastali depositate
4. la regolarità edilizia ed urbanistica cioè le concessioni amministrative
5. la regolarità degli impianti elettrico, idraulico e di riscaldamento
6. la penale in caso di inadempimento totale o parziale.
7. il termine di stipula notarile

Il termine per il rogito

Le parti stabiliscono generalmente un termine entro il quale deve essere stipulato il rogito di compravendita, termine che può essere legato o no ad un’altra condizione: ad esempio il rogito è condizionato alla concessione del mutuo, oppure verrà stipulato entro 30 giorni dall’erogazione del mutuo, o ancora il rogito sarà condizionato al rilascio della concessione in sanatoria.

Il termine può essere qualificato come essenziale: si conviene espressamente che il contratto preliminare si risolva (e non si andrà a rogito) nel caso in cui una determinata obbligazione non venga adempiuta secondo le modalità stabilite o la condizione non si verifichi (ad esempio, il mutuo non viene concesso, oppure il rogito non avviene entro una certa data ).

Ad esempio, il termine viene qualificato essenziale quando è indicato “la stipula deve avvenire entro e non oltre il…” e il superamento di tale termine viene economicamente a rendere il contratto non più “interessante” per una delle due parti.

L’essenzialità del termine, infatti, è connessa alla causa del contratto ed è correlata alle ragioni che hanno indotto le parti alla fissazione di quel termine e quando decorre senza che l’obbligazione sia stata adempiuta, il contratto preliminare sarà risolto di diritto.

Il mancato rispetto del termine

Nel caso in cui una delle parti sia responsabile per il ritardo del rogito, la parte adempiente che richiede la stipula può intimare alla controparte via raccomandata di presentarsi per il rogito in una determinata data: ove questa non si presenti, la parte adempiente può ricorrere in giudizio e potrà chiedere al Giudice:

• di ordinare di adempiere al contratto ai sensi dell’art. 2932 del Codice Civile, obbligando la parte inadempiente al rogito;
• la risoluzione del contratto, come da clausola risolutiva espressa prevista nel preliminare, e un risarcimento del danno.

Ove la parte adempiente sia ancora interessata alla stipula potrà mettere in mora la controparte e chiedere sia una penale sia un risarcimento del danno in sede giudiziale.

La penale

La penale è un ammontare forfettario e preventivo di risarcimento del danno sul quale le parti si sono accordate previamente al fine di rendere il preliminare più incisivo nel rispetto dei tempi.

In conclusione

Il contratto preliminare deve contenere tutti gli aspetti necessari ma soprattutto prevedere tutte le clausole accessorie che potrebbero essere utili in caso di inadempimento di una delle parti, ad esempio in casi di ritardo nella stipula del rogito.

È abbastanza frequente che il rogito venga ritardato rispetto a quanto previso dal preliminare, sia per motivi amministrativo-finanziari che per cause relative alla consegna (o la costruzione) dell'immobile che si intende acquistare. È dunque utile in questi casi disciplinare in anticipo tali evenienze e prevedere delle apposite clausole nel preliminare.

Diverso è il caso di eventi imprevisti ed imprevedibili tali da qualificarsi come causa di forza maggiore: abbiamo trattato l'argomento nel nostro articolo su compravendita immobiliare e risoluzione per causa di forza maggiore.

Federica Rosa

Avvocato immobiliarista a Modena

Avvocato civilista a Modena, fornisco assistenza sulla contrattualistica a imprese di piccola e media dimensione per gestione ordinaria degli affari. Mi occupo principalmente di Diritto Civile, Diritto Successorio e Diritto Immobiliare.