Il diritto alla provvigione per il mediatore immobiliare

In questo articolo ci rivolgiamo al mediatore e trattiamo del diritto alla provvigione: quando è dovuta, quando no. Vedremo anche come il mediatore può tutelare il proprio diritto a ricevere la provvigione per l'opera prestata



Quando è dovuta la provvigione secondo la legge

Il principio generale è che hai diritto alla provvigione quando le parti hanno concluso l’affare grazie al tuo intervento. E’ necessario anche che le stesse abbiano concluso un contratto che dia loro il diritto di agire per l’adempimento o, in difetto, per il risarcimento del danno.

Se il contratto è nullo?

Da quanto precede, consegue che se il negozio tra le parti è nullo, perché irrimediabilmente viziato e quindi non è titolo idoneo per ottenere in giudizio l’adempimento o il risarcimento, la provvigione non è dovuta e, se pagata, deve essere restituita.

Attenzione però:

hai comunque diritto al compenso dalla parte nei cui confronti la nullità non è stata dichiarata.

Mi spiego con un esempio.

Se si tratta di un preliminare di compravendita di immobile da costruire ed il costruttore non ha consegnato all’acquirente la fideiussione a garanzia della restituzione delle somme che ha riscosso, la nullità può essere fatta valere solo dall’acquirente.

Ne consegue che il tuo diritto alla provvigione nei confronti del costruttore-venditore è tutelato.

Il diritto alla provvigione per affari conclusi da soggetti diversi

Come regola generale, il pagamento è dovuto dalle parti che il mediatore ha messo in contatto per la conclusione dell’affare.

La giurisprudenza, però, ha riconosciuto il compenso anche quando a concludere l’affare siano parti diverse da quelle cui l’affare era stato proposto in origine; questo, tuttavia, alle seguenti condizioni.

Occorre che tra le parti originarie e quelle finali vi sia un legame di continuità tale da giustificare nell’ambito dei reciproci rapporti lo spostamento della trattativa o la stessa conclusione dell’affare.

Questo avviene nel caso della rappresentanza, ma anche quando a formalizzare il contratto sia l’erede di chi aveva originariamente conferito l’incarico, oppure il parente prossimo perché, ad esempio, in possesso di particolari requisiti.

Inoltre, occorre vi sia identità tra l’affare proposto e quello concluso.

Pertanto, oltre che nei confronti della parte originaria che abbia conferito il mandato e che rimane la debitrice della provvigione, il mediatore potrà rivendicare il proprio compenso anche nei confronti dell’erede o del parente che abbia portato a compimento l’affare.

Il diritto alla provvigione è soggetto a condizione

Il contratto concluso dalle parti può essere è subordinato ad una:

Condizione risolutiva: esso è da subito efficace e tu hai diritto sin dalla sua conclusione alla provvigione; il tuo diritto, poi, non viene meno al verificarsi della condizione.

Condizione sospensiva: l’efficacia del contratto è rimandata al verificarsi dell’evento futuro ed incerto.
Le parti prevedono una condizione sospensiva per neutralizzare un rischio insito nell’operazione che intendono compiere, ad esempio: il contratto viene subordinato all’ottenimento del mutuo, alla vendita di un altro bene, alle verifica della sussistenza di determinati requisiti o del rilascio di permessi/autorizzazioni.
In tali casi, poiché la provvigione matura alla conclusione dell’affare, essa sorgerà solo con l’avverarsi della condizione. Durante la pendenza della condizione le parti devono comportarsi secondo buona fede.

Se la condizione sospensiva non si avvera nessuna provvigione è dovuta e, se pagata, andrà restituita.

La condizione deve essere lecita e possibile:

  • se la condizione sospensiva apposta è impossibile, l’intero contratto è nullo.
  • se la condizione risolutiva è impossibile si considera come non apposta.

Vincolo di solidarietà

Quando metti in contatto venditore ed acquirente e concludi l’affare, puoi chiedere senz’altro il pagamento della provvigione a ciascuno di essi.

I debiti sono due perché due sono i rapporti ed i titoli che legittimano la richiesta: ciascuno dei tuoi clienti è tenuto per quanto gli compete. Quindi, se uno non ti paga, contro di lui solo puoi agire e pretendere il dovuto. In via generale, tra le parti non c’è un vincolo di solidarietà.

Tuttavia, ove le parti simulino l’abbandono dell’affare concludendo tra loro a tua insaputa, alle parti può essere richiesto il risarcimento del danno per fatto illecito. Il titolo sarebbe unico e, quindi, in tal caso, la loro obbligazione solidale: entrambe potranno essere chiamate a pagare l’intero ed il pagamento integrale di una libererà l’altra. Se la vedranno, poi, tra loro nei limiti della quota di ciascuna.

Solo l'identità tra l'affare proposto e quello concluso fa sorgere il diritto alla provvigione per il mediatore

Se le parti concludono un contratto diverso da quello originariamente da te procurato, viene meno il rapporto di causalità con l’attività di intermediazione immobiliare e così il tuo diritto al compenso.

Il principio è che la provvigione spetta solo se vi è identità tra l’affare proposto e quello concluso. Difficile stabilire quando ricorre questo requisito: ogni caso va valutato a sé.

La Giurisprudenza ha provato a fare chiarezza, affermando che c’è identità:

  • tra vendita e leasing traslativo
  • tra vendita e leasing finanziario se la volontà delle parti è quella di pervenire al trasferimento della proprietà del bene
  • tra vendita dell’immobile e vendita delle quote della società proprietaria

e che, invece, identità non c’è:

  • tra vendita e sale and lease back
  • tra vendita e leasing finanziario se l’obiettivo delle parti è l’utilità di un finanziamento ed il semplice godimento del bene.

Quindi è alla sostanza che bisogna avere riguardo e non alla forma giuridica o al nomen juris; prevale la vocazione dell’operazione nel suo complesso a soddisfare l’interesse economico voluto dalle parti.

In definitiva: se l’interesse economico che hai soddisfatto con la tua attività di mediazione coincide con quello contrattualmente realizzato, la tua mediazione va riconosciuta e la provvigione pagata.

Nessuna provvigione per la mediazione occulta o a sorpresa

Sai benissimo che non ti è necessario un incarico delle parti per poter maturare il diritto alla provvigione bastando solo che la tua opera di intermediazione per la conclusione dell’affare non sia rifiutata.

Sai anche che il tuo diritto è tutelato solo se svolgi l’attività in modo palese e trasparente e cioè rendendo noto ai soggetti interessati la tua qualità di mediatore e, quindi, la tua terzietà.

Pertanto:

Se non ti presenti in veste di mediatore ma come mandatario di una delle parti, non hai diritto alla provvigione: questa è la mediazione occulta o a sorpresa e non è tutelata dalla legge.

Obblighi informativi

Il mediatore è tenuto ad osservare degli obblighi informativi: la violazione della norma sugli obblighi informativi comporta una responsabilità contrattuale.

Il cliente acquirente può legittimamente rifiutarsi di pagarti la provvigione quando, per esempio, tu non lo abbia informato dell’esistenza di vizi della cosa che ne riducono il valore.

La tua responsabilità è parallela a quella del venditore: da entrambi il cliente può reclamare il risarcimento dei danni e se il cliente dovesse essere insolvente, tu potresti essere chiamato a rispondere al posto suo, per l’intero.

La misura del risarcimento cambia a seconda che l’affare sia stato concluso o meno.

Se l'affare è stato concluso, la parte non informata potrà chiedere sia le perdite subite sia il mancato guadagno che siano conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento (come le spese notarili e di registrazione).

In caso contrario, al cliente spetta il risarcimento delle sole spese affrontate o del guadagno non conseguito per il tempo perso nelle trattative.

È prevista anche una sanzioni amministrativa fino a € 516, e la sospensione dall’esercizio della professione sino a sei mesi, se presti attività di mediazione nell’interesse di persona notoriamente insolvente o della quale conosci l’incapacità di agire.

Informazioni sulla sicurezza dell'affare

Sono oggetto dell’obbligo informativo le circostanze relative alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare che possono determinare o meno le parti alla sua conclusione o che possono determinare le parti a concludere a condizioni diverse.

Tra queste rientrano le circostanze:

Di carattere economico attinenti all'affare: ad esempio, l’esistenza del titolo di provenienza idoneo a legittimare la vendita, l’esistenza di diritti di prelazione.

Relative alle condizioni personali delle parti: ad esempio, la loro identità, la loro solvibilità, l’incapacità di una delle parti che renda il contratto annullabile, la contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone.

Relative alle condizioni del bene: ad esempio, irregolarità urbanistiche, mancanza del certificato di abitabilità, vizi che ne diminuiscono il valore, l’esistenza di un contratto di locazione.

Salvo apposito incarico, non rientra nei compiti del mediatore l’accertamento della libertà dell’immobile da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli e la verifica della categoria catastale in cui rientri.

Non rientrano nell’obbligo informativo le circostanze non agevolmente verificabili come l’assenza di concessione edilizia e la falsificazione della domanda di sanatoria.

Esercizio abusivo della professione di mediatore

Il deposito della dichiarazione di inizio attività alla Camera di Commercio è un adempimento necessario perché tu possa maturare il diritto alla provvigione sugli affari conclusi.

Se sei all’inizio dell’attività oppure sei un mediatore occasionale a cui sta capitando l’affare della sua vita, potrebbe esserti utile sapere che:

La Cassazione ha stabilito che per far sorgere il diritto al compenso è sufficiente che l’abilitazione sia intervenuta durante il corso dell’attività di mediazione ancorchè dopo il suo inizio.

E’ chiaro che la provvigione ti è dovuta da tale momento e quanto eventualmente percepito prima dovrà essere restituito; il fatto che il compenso sia unitario e premi il risultato ottenuto ad affare concluso non legittima a posteriori un pagamento non consentito dalla legge a priori.

La società di mediazione immobiliare

Anche la società che intende esercitare attività di mediazione immobiliare deve, a mezzo del suo legale rappresentante, segnalare l’inizio attività alla CCIAA (ex iscrizione al ruolo). Il legale rappresentante e tutti i collaboratori di cui la società si avvale, devono parimenti essere in possesso di detto requisito.

Così deve essere quando gli atti da loro compiuti hanno rilevanza esterna e cioè producono effetti nei confronti di venditore ed acquirente e sono vincolanti per la società; l’iscrizione non è necessaria, invece, se l’attività dei collaboratori ha rilevanza meramente interna.

Mi spiego.

A tutti possono essere affidate mansioni di carattere accessorio e strumentale a quello di mediazione (es.: compilazione della proposta, visite all’immobile, istruzione della pratica con il reperimento della documentazione di corredo). Il requisito formale dell’iscrizione, in questo caso, non è necessario.

Lo è, invece, se il collaboratore compie un’attività di vera e propria mediazione consistente nella messa in contatto delle parti e nella gestione della trattativa finalizzata all’accordo.

Se colui che ha svolto l’attività di mediazione non fosse abilitato al suo compimento, non potrebbe essere riconosciuto alcun diritto alla provvigione in capo alla società.

Come tutelare il diritto alla provvigione del mediatore?

Quotidianamente devi fare i conti con l’arbitrio del tuo cliente se non proprio con il suo capriccio; infatti, chi ti conferisce l’incarico non è mai obbligato a concludere il contratto.

Ciò vale non solo quando la proposta non è conforme all’incarico ma perfino quando lo è.

Tale libertà del cliente vale qualsiasi sia il motivo:

  • soggettivo, il cliente ha semplicemente cambiato idea;
  • oggettivo, esiste una causa di invalidità del contratto.

Insomma, il tuo cliente fa il bello ed il cattivo tempo e non è nemmeno tenuto a giustificarsi. Il risultato è che tu ci rimetti la provvigione.

Né puoi lamentare l’impegno profuso o reclamare i danni che ti ha procurato poiché il suo è un comportamento legittimo e non un inadempimento. La legge dice che, al più, puoi chiedere il rimborso delle spese. Ciò vale, s’intende, salvo patti o usi contrari. Infatti, poiché per accordo o consuetudine esse sono ricomprese nella provvigione, di regola nemmeno a quelle hai diritto.

Come puoi tutelare la tua provvigione?

La clausola penale

Puoi prevedere una clausola penale nel modulo di conferimento dell’incarico. Devi fare attenzione però e avere cura di scriverla bene altrimenti potrebbe essere dichiarata inefficace perché vessatoria.

Quando una clausola penale è vessatoria?

Come abbiamo visto, l’obbligo del cliente di pagarti la provvigione dipende dallo svolgimento da parte tua di una concreta attività di ricerca di terzi interessati all’affare.

La clausola penale che ti attribuisca il diritto alla provvigione anche in mancanza della conclusione dell’affare per fatto imputabile al cliente-consumatore che receda ante-tempo, si presume vessatoria quando il compenso non trova giustificazione nella prestazione da te svolta.

Se, infatti, non hai svolto alcuna attività oppure hai impiegato risorse e mezzi della tua agenzia per un tempo limitato, il pagamento della provvigione determinerebbe un arricchimento in tuo favore ai danni del consumatore.

Lo squilibrio contrattuale tra te ed il tuo cliente sarebbe significativo e la penale nulla in quanto vessatoria: come evitarlo?

  • il compenso che maturi per l’attività svolta non può coincidere con quello pattuito per la conclusione dell’affare;
  • l’importo della penale dovrebbe essere differenziato e crescente in ragione del tempo che corre tra il conferimento dell’incarico ed il recesso;
  • la clausola deve essere negoziata tra le parti e non unilateralmente imposta al consumatore;
  • analoga penale deve essere prevista reciprocamente a tuo carico in caso di recesso.

Insidie della penale

La clausola penale quantifica in anticipo e su accordo delle parti il risarcimento che ti spetta quando il cliente, per esempio, viola l’obbligo di esclusiva o recede anticipatamente dal contratto di mediazione con cui ti ha conferito l’incarico di vendere il suo immobile.

La sua operatività prescinde dal danno tant’è che ti è garantita perfino se non ne hai subito alcuno, ma in concreto la faccenda può complicarsi. Vediamo cosa può accadere.

Se il tuo cliente è un consumatore e la penale è vessatoria, perché tra te, professionista, e lui, consumatore, dal contratto deriva un significativo squilibrio tra i reciproci diritti/obblighi, essa è nulla. Di conseguenza non ti puoi giovare del risarcimento previsto da detta penale.

Perciò, se hai subito un danno e vuoi ottenere il risarcimento hai l’onere di provarne in giudizio l’esistenza e l’entità altrimenti non ti spetta niente.

D’altra parte, se il tuo cliente non è un consumatore ovvero la clausola in sé non è vessatoria, ne può tuttavia contestare la manifesta eccessività. Con quali conseguenze?

La clausola sarà sempre valida ed efficace ma il Giudice potrà ridurla nella misura fino ad equità.

Come tutelare a provvigione dalla frode ad opera delle parti?

Può capitare che le parti che hai messo in relazione per la conclusione di un affare simulino l’abbandono delle trattative per finalizzare il contratto in tutta riservatezza e dribblare la provvigione.

Se la conclusione dell’accordo è da ricondursi alla tua intermediazione, hai il diritto a vederti riconosciuto ugualmente la provvigione.

Devi però ricordare che il tuo diritto si prescrive in un anno a decorrere dalla conclusione dell’affare che generalmente coincide con la sottoscrizione del preliminare e che nessuno ti verrà mai a comunicare di averlo sottoscritto in quella data.

Così, se il preliminare non viene trascritto né registrato e le parti ritardano il rogito del definitivo, il termine di prescrizione rischia di decorrere invano e tu di perdere irrimediabilmente il tuo diritto.

Come puoi tutelarti allora?

Il consiglio di inviare periodicamente alle parti una raccomandata di messa in mora diffidandole al pagamento della provvigione.

Conclusioni

Il messaggio che vogliamo lanciare con questa carrellata di casi che fissano regole ed eccezioni è che nulla può essere improvvisato. L’attività di mediatore immobiliare nasconde molte insidie ed ogni tuo diritto può essere adeguatamente tutelato solo se tu lavori davvero professionalmente.


Avvocato Diritto Immobiliare a Varese

Angela Poggi

Avvocato Immobiliarista a Busto Arsizio

Avvocato civilista a Busto Arsizio, appassionata di diritto immobiliare e diritti reali.
Mi occupo di compravendite immobiliari e locazioni, affitti e comunioni, condominio.


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