Chiedi ad un avvocato

Posso chiedere un risarcimento danni per il ritardo del rogito?

Ho stipulato un preliminare a marzo 2019 per la vendita della mia attività agricola e, per venire incontro all’acquirente, il pagamento è stato rateizzato in tre anni.

Il contratto è vincolato all’ottenimento di un mutuo fondiario richiesto ad un istituto bancario da parte dell’acquirente. Sappiamo che a tutt’oggi, ottobre 2021, l’acquirente non ha ancora chiesto il mutuo ma ha rispettato i pagamenti sino al 2020.

Adesso, l’acquirente tramite lettera di un avvocato chiede di rinviare il rogito di un anno"a causa dell'emergenza economica determinata dal Covid-19”: dice solo questo.

Pertanto, chiedo:

  • Non è troppo generico chiedere una proroga del rogito motivandola così genericamente?
  • Posso chiedere un risarcimento per i danni causati dal mancato investimento (lucro cessante) che avrei potuto trarre dalla somma che avrei ricevuto ove il rogito fosse stato celebrato nei termini previsti nel preliminare?

Grazie



Categoria: Proprietà Immobiliare

Buongiorno,
il quesito pone diverse problematiche.

In primo luogo occorrerebbe accertare cosa si intende per "contratto vincolato all'ottenimento di un mutuo".

Mi pare di poter dire che il vincolo sia da ricondurre ad una condizione sospensiva sicchè l'efficacia del contratto è subordinata al suo avveramento.

Rilevo, tuttavia, che l'acquirente non si sarebbe attivato per chiedere il mutuo benchè abbia provveduto puntualmente ai pagamenti delle rate almeno sino al 2020.

Non è dato sapere, però, se si sia già verificata un'interruzione dei pagamenti rateali per l'anno 2021 (e allora vi sarebbe - anche sotto questo profilo - un inadempimento) e quale sarebbe la data entro la quale le parti si sono impegnate a rogitare anche per valutare se l'inerzia nella richiesta del mutuo da parte dell'acquirente sia colpevole e, quindi, debba essere valutata l'inaffidabilità di un impegno la sua esecuzione dipenda dalla mera scelta e volontà dell'acquirente con tutte le conseguenze del caso in termini di validità dell'assunzione dell'obbligo ad acquistare di cui al preliminare.

In secondo luogo, la lettera dell'avvocato che contenga (solo?) la richiesta di rinvio del rogito di un anno "a causa dell'emergenza Covid-19" mi sembra decisamente povera. Rammento che la pandemia, nemmeno nei tempi peggiori, è mai stata ragione sufficiente a giustificare un inadempimento dovendo esso essere conseguenza piuttosto delle disposizioni che hanno imposto il lockdown per il contenimento della diffusione del contagio. Sul punto, quindi, condivido la sua osservazione.

Quanto, infine, alla richiesta di danni causati dal mancato investimento del danaro che avrebbe potuto ricavare dalla vendita, posso dire che se di inadempimento in termini di ritardo si può parlare e se esso è colpevole i danni sono dovuti (anche nei termini da lei indicati) purchè siano documentati o, comunque, provati.

In definitiva, una risposta puntuale richiederebbe la lettura del preliminare ed una riflessione sulle circostanze di fatto dalla data della stipula ad oggi. Inoltre, andrebbe valutata l'opportunità di insistere per l'adempimento o, diversamente, quella di recedere dal contratto da parte del venditore.

Cordiali saluti.

Risposta


Salve Antonio,
per prima cosa Lei indica un preliminare per un'attività agricola: non ci è chiaro se la vendita che avete pattuito si riferisce ad un immobile ad uso agricolo ovvero a tutta l'attività, nel qual caso potrebbe configurarsi anche la cessione di azienda.

In questa prima distinzione già si deve considerare in modo diverso la valenza del preliminare, ovvero se "solo" immobiliare dovrebbe essere stato trascritto e sarebbe necessario stipulare il definitivo entro due anni, che mi pare siano quelli durante i quali il Suo futuro acquirente ha regolarmente pagato le rate di acquisto.

Mi pare di capire che la richiesta di posticipare il rogito sia stata preceduta da un anno di mancato pagamento: a tal riguardo, come avete gestito la situazione finora?

La Sua richiesta di risarcimento danni, a mio avviso, non avrebbe molte possibilità; sarebbe invece fondata una risoluzione per mancato adempimento, da verificare se per morosità o scadenza del termine, ovvero per inadempimento contrattuale se trattasi di cessione dell'attività e non solo di proprietà immobiliare.

La situazione è sicuramente complessa e per prima cosa Le consiglio di valutare se è Suo interesse portare a termine l'originario contratto e nel caso capire le ragioni del ritardo del rogito, ovvero qualora fosse mutato il Suo interesse e non volesse più stipulare, capire se ci sono i presupposti per riavere il possesso dell'immobile oltre che dell'attività eventualmente ceduta.

Sul tema Le consiglio la lettura del nostro articolo in tema di termine per il rogito e durata del contratto preliminare.

Risposta


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