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Immobile indiviso: come impedire l'abuso da parte di un comproprietario?

La mia famiglia ha un immobile di prestigio; la proprietà è divisa tra 4 fratelli, che a loro volta hanno figli.

Un figlio è comproprietario e detiene di fatto il 25% di proprietà ma da anni gestisce l'immobile contro la volontà dei restanti proprietari rappresentanti il residuo 75%. Negli anni questo figlio si è trovato di fatto a godere illimitatamente dell'immobile, abusando del suo diritto in danno degli altri comproprietari.

Affitta gli appartamenti, sfrutta la campagna per produrre; non divide gli utili, non redige una rendicontazione, impedisce di fatto ai restanti proprietari di usufruire dell'immobile. Ci sono varie cause in corso, tutte ferme o in stallo a causa dell'inefficienza della giustizia.

Come possiamo tutelarci dall'abuso del comproprietario?

La mia domanda è: se il 75% dei proprietari creasse una società di servizi, potrebbero a loro volta firmare un contratto che conceda in affitto a questa società l'intero immobile?

In tal modo, solo l'amministratore della società, avendo opportuno contratto di affitto, potrebbe impedire l'accesso al comproprietario. Se l'immobile venisse affittato, allora l'affittuario avrebbe il pieno controllo e la società potrebbe impedire al comproprietario di accedere all'immobile, chiamando all'occorrenza le forze dell'ordine.

Sarebbe una strada percorribile? Eventuali soluzioni alternative?



Categoria: Proprietà Immobiliare

Egregio Signor Sergio,
a mio parere purtroppo non pare possibile fornire una risposta adeguata alla Sua domanda senza esaminare la documentazione e soprattutto le prove a favore Suo e degli altri comproprietari.

Per rispondere alla Sua domanda, il contratto di locazione richiede l'unanimità solo se di durata ultranovennale (articolo 1108 del Codice Civile), pertanto questa strada sarebbe percorribile. Tuttavia mi sembra che la priorità sia liberare l'immobile, in quanto un Vostro impegno verso un potenziale conduttore senza poter assicurare a quest'ultimo la piena ed effettiva disponibilità del bene potrebbe addirittura esporVi a responsabilità.

Essendovi già un contenzioso in corso, il Collega che ha assunto la Vostra rappresentanza si sarà già adoperato per farVi recuperare l'immobile e chiedere il giusto ristoro dei danni subiti, anche eventualmente con un provvedimento cautelare volto ad amministrare il bene nell'interesse di tutti i comproprietari in attesa della definizione delle cause di merito (cioè quelle che decidono chi ha ragione e chi ha torto).

Cordiali Saluti.

Risposta


Buongiorno,
essendo il quesito è articolato, per comodità di lettura ho suddiviso la risposta in paragrafi.

I principi

La regola è che l’uso esclusivo del bene comune da parte di uno dei comproprietari (e quindi anche da parte di un terzo cui legittimamente sia stato concesso titolo e che in virtù di tale concessione disponga per intero dell’immobile) non è idoneo a produrre alcun pregiudizio in danno degli altri comproprietari che siano rimasti inerti o abbiano acconsentito ad esso in modo certo ed inequivoco. Fermo il rispetto della destinazione economica del bene (articolo 1102 del Codice Civile).

E’ parimenti affermato in Giurisprudenza che il comproprietario che non tragga utilità dalla cosa comune, usata in modo esclusivo da altro comunista (ovvero dal terzo avente diritto), non può limitarsi a chiedere la corresponsione di un canone o indennità nei confronti del comproprietario che ne faccia uso esclusivo, ma deve dichiarare di voler fare direttamente uso della cosa comune.

Così, l’occupante è tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili ai comunisti “estromessi” solo se costoro abbiano manifestato l’intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta e non sia stato loro concesso.

Pertanto, per stabilire, nel caso concreto, se e a che cosa i comunisti "estromessi" possano avere diritto, andrebbero preliminarmente chiariti gli aspetti sopra rilevati.

I rimedi

Ai comunisti cui è stata sottratta la disponibilità e la gestione del bene è dato il diritto di agire contro il comproprietario ovvero il terzo avente titolo, in sede di volontaria giurisdizione affinchè si nomini un amministratore del bene comune. L’azione in sede contenziosa, infatti, presupporrebbe la divisione del bene nelle porzioni corrispondenti alle quote di proprietà.

Diversamente, ovvero se il terzo non avesse alcun titolo per disporre in via esclusiva del bene, si dovrebbe procedere in sede contenziosa con una domanda di rilascio del bene immobile in comproprietà pro-indiviso.

Specie in quest’ultimo caso, un passaggio da un avvocato penalista per una più approfondita valutazione circa la sussistenza di ipotesi di reato, sarebbe sicuramente auspicabile.

L’ipotesi della società di servizi

L’amministratore di una società di cui siano parte (solo) il 75% dei comunisti, non avrebbe né maggiori né minori poteri di costoro. Vedo quindi le medesime criticità e ritengo non valga la pena sostenere i costi che ne sono inevitabilmente correlati.

Eventuali soluzioni alternative

Valuterei l’attivazione di un procedimento di mediazione avanti un Organismo che preveda nel proprio regolamento la possibilità per la parte istante, nel caso in cui la parte invitata non compaia, di entrare in mediazione e chiedere la formulazione di una proposta da parte del mediatore.

Cordiali saluti.

Risposta


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