Covid-19 e contratti di locazione

Caterina Martino - Avvocato Civilista a Firenze
Giovedì, 02 Aprile 2020 00:58

L'emergenza Covid-19 e i contratti di locazione ad uso abitativo, commerciale e per esigenze transitorie. In evidenza

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L'emergenza Covid-19 e i contratti di locazione ad uso abitativo, commerciale e per esigenze transitorie. Immagine da opensource.com

In questo articolo vediamo come i provvedimenti adottati dal Governo in ragione del coronavirus incidono sui contratti di locazione di immobili. Cominiciamo con le problematiche comuni ai contratti di locazione per poi illustrare le diverse tipologie contrattuali di locazione.

È indubbio che le restrizioni derivanti dall’emergenza coronavirus abbiano fatto sorgere numerosi dubbi anche in tema di locazione, dubbi alimentati anche dal frenetico susseguirsi – purtroppo necessario – degli atti dell’Esecutivo. Facciamo quindi un po’ di chiarezza sulle tutele per le parti contrattuali e soprattutto per il conduttore in ordine all’obbligo di pagare il canone di locazione.

I contratti di locazione: disciplina generale

Come vedremo a breve, il nostro ordinamento contempla diversi tipi di contratti di locazione:

Con il contratto di locazione il locatore si obbliga a concedere il godimento di un bene, mobile o immobile, dietro il pagamento di una somma di denaro (il canone di locazione).

La locazione di immobili è disciplinata sotto determinati profili da norme che non si trovano nel Codice Civile, ma in leggi speciali: ad esempio è prevista una durata massima (e talvolta minima), la disdetta del contratto di locazione può essere data dal locatore solo per motivi predeterminati tra la prima e la seconda scadenza contrattuale e via discorrendo.

Come in ogni negozio giuridico valido ed efficace ciò che è stabilito nel contratto è valido per le parti, salvo il loro eventuale mutuo consenso alla modifica di alcune clausole o alla risoluzione.

Pertanto, se in ragione dell'emergenza sanitaria COVID-19 sei nella situazione di non poter usufruire dell’immobile per cui stai sostenendo il pagamento del canone, il primo suggerimento è quello di rappresentare le tue esigenze al locatore in modo da raggiungere un accordo, possibilmente con l’assistenza di un Legale che saprà curare al meglio i tuoi interessi ed evitare brutte sorprese, come ad esempio essere ritenuto inadempimente e dover sostenere una causa.

Qualora ciò non sia possibile, occorre distinguere tra i tipi di locazione e le problematiche più frequenti che possono presentarsi a causa dell'emergenza sanitaria COVID-19.

Una premessa è però necessaria: la situazione cambia velocemente e le risposte che seguono si basano sullo stato attuale. Qualora infatti l’emergenza sanitaria dovuta al coronavirus comporti una proroga delle restrizioni (già peraltro decisa fino al 13 di aprile) o delle variazioni, la situazione potrebbe variare notevolmente.

Locazione commerciale

Nel caso in cui la tua attività commerciale o produttiva si svolga all’interno di un immobile oggetto di un contratto di locazione e che appartenga alla categoria C/1 (“Negozi e botteghe”) occorre fare una prima distinzione.

Infatti, se il codice ateco della tua impresa non rientra tra quelli autorizzati a rimanere aperti durante l'emergenza COVID19 hai diritto, per l'anno 2020, ad un credito d'imposta nella misura del 60% dell'ammontare del canone di locazione commerciale relativo al mese di marzo 2020.

Tale misura ovviamente non si applica per quelle attività autorizzate a lavorare, in quanto nonostante l'emergenza coronavirus COVID19 possono utilizzare l’immobile per il quale sostengono il versamento del canone.

Anche in questi casi però, nonostante tu possa trovarti in situazioni di difficoltà, la arbitraria riduzione o il mancato pagamento del canone ti rende inadempiente se non vi è la prova di un accordo con il locatore (anche in questo caso percorribile).

Locazione abitativa

Stanti le limitazioni alla libertà di circolazione rese necessarie dal coronavirus, tu, inquilino, non puoi certo lamentare l’impossibilità di usufruire dell’immobile, dato che va rispettata la regola generale: stare a casa!

Per gli stessi motivi lo Stato non ha concesso ad oggi nessun sostegno economico, a differenza di quanto si dirà per le locazioni di immobili ad uso commerciale.

Non riesco a pagare il canone di locazione

Le difficoltà lavorative in cui potresti trovarti a causa dell'emergenza Covid-19 potrebbero comportare l’impossibilità - anche solo temporanea – di pagare il canone di locazione o il timore di non essere in grado di farlo.

In tal caso, meglio evitare decisioni unilaterali, in quanto se non paghi o se riduci arbitrariamente l’ammontare del canone pattuito, saresti da considerare a tutti gli effetti inadempiente, con le conseguenze legali che ne derivano.

Pertanto, se il conduttore teme di non riuscire a pagare il canone nel mese in corso o nei mesi a venire, potrà cercare un accordo con il locatore su una riduzione del canone fino ad una certa data prestabilita.

Dall’altra parte, anche il locatore potrebbe avere tutto l’interesse a riscuotere ugualmente una somma (seppur ridotta) per non ritrovarsi successivamente a dover eseguire uno sfratto.

Da ricordare che la registrazione del contratto con cui si riduce il canone di locazione non è obbligatoria, ma sicuramente consigliata per dare certezza ai nuovi termini dell’accordo. Tale incombenza deve essere svolta entro 30 giorni dalla sottoscrizione. A tal proposito si aspettano chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate sull’applicazione anche a questo caso specifico della sospensione degli adempimenti, in ragione dell'emergenza COVID19, che dovevano essere eseguiti dall’8 marzo al 31 maggio 2020.

Contratti di locazione transitoria

Se sei parte di un contratto di locazione per esigenze transitorie, nella veste di locatore o di conduttore, sai di cosa parliamo: si tratta di un particolare tipo di locazione abitativa, per finalità non turistiche, che può avere una durata non inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi, solitamente a canone libero (cioè concordato tra le parti) tranne in alcuni Comuni in cui è previsto un canone concordato. Le ragioni transitorie per le quali è stato stipulato il contratto devono essere esplicitate e provate documentalmente.

Proroga del contratto di locazione transitoria

Ma cosa fare se la scadenza del contratto di locazione transitorio cade proprio in questo periodo di emergenza COVID-19?

Se la durata originaria del contratto era inferiore ai 18 mesi è sempre possibile la proroga del contratto di locazione transitoria qualora permangano le esigenze “di transitorietà” per le quali il contratto era stato stipulato. In ragione della natura abitativa del contratto di locazione transitoria, le attuali restrizioni alla libertà di circolazione, rendendo impossibile la ricerca di un nuovo immobile o comunque il trasloco, giustificano la proroga del contratto.

Comunicazione al locatore e motivazioni proroga

Per la proroga di contratti di locazione per esigenze transitorie, dunque, occorre inviare una comunicazione al locatore in cui si indicano le motivazioni per le quali persiste il requisito della “transitorietà” e chiedere la proroga del contratto di locazione transitoria.

Attenzione, questo è un passaggio molto importante: in mancanza di comunicazione, se il conduttore permane nell’immobile locato potrebbe essere applicabile la sanzione della trasformazione del contratto da locazione transitoria a locazione ordinaria (quindi un normale contratto ad uso abitativo “4+4”).

La proroga della locazione transitoria deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate, ed è disponibile una procedura on-line.

Nel caso in cui la scadenza originaria del contratto era di 18 mesi e la stessa cada durante l'emergenza COVID-19, purtroppo, la proroga non pare possibile, e la stipula di un nuovo contratto transitorio giustificato dagli stessi motivi che avevano portato a concludere il precedente sarebbe sanzionato sempre con la trasformazione del contratto.

In questo caso ti consiglio di rivolgerti a un Avvocato esperto in materia per gestire la situazione, comunicando comunque tempestivamente al locatore l’impossibilità di riconsegnare l’immobile.

Tieni comunque presente che la riconsegna del bene al termine del contratto di locazione è una delle obbligazioni principali del conduttore (insieme ovviamente al pagamento del canone), e che l’art.3, comma 6 bis, del decreto legge n.6 del 23 febbraio 2020 (convertito con modificazioni dalla legge 5 marzo 2020, n.13, così come modificato dall'art.91 del decreto legge del 17 marzo 2020) stabilisce che l'inadempimento o il ritardo dovuti al rispetto delle norme stabilite per il contenimento dell'emergenza COVID19 sono valutati nel senso da escludere la responsabilità del debitore anche ai fini del risarcimento del danno o del pagamento di eventuali penali o decadenze.

Pertanto, verosimilmente non sarai considerato inadempiente se continuerai a trattenerti nell’immobile, purché tu continui a pagare il canone, che è sempre dovuto anche nei casi di occupazione sine titulo (cioè senza un titolo valido).

La locazione abitativa per studenti universitari

Alla locazione per studenti universitari si applica sostanzialmente la disciplina appena vista per i contratti di locazione per esigenze transitorie, salvo che per la predeterminazione dell’esigenza transitoria (legata ai motivi di studio del conduttore), per la durata del contratto (da 6 a 36 mesi) e per la fissazione del canone (il cui ammontare massimo è prestabilito dagli accordi territoriali).

A differenza di quanto detto in precedenza, tuttavia, la sospensione delle lezioni universitarie “tradizionali” causa coronavirus e la predisposizione di modalità di frequentazione telematiche potrebbe aver spinto molti studenti fuori sede a tornare dai genitori, almeno fino al 22 marzo compreso (data in cui il DPCM ha eliminato dai motivi giustificativi degli spostamenti il rientro presso la propria residenza, abitazione o domicilio).

In questo caso, quindi, l’immobile rimarrebbe effettivamente inutilizzato, quanto meno per la durata della sospensione delle lezioni universitarie.

A tal proposito, ad oggi non vi sono provvedimenti ad hoc su questa problematica, pertanto il canone di locazione sarebbe dovuto.

Si renderà necessario quindi anche in questo caso intavolare una trattativa con il locatore al fine di concordare una riduzione del canone oppure la risoluzione del contratto; soluzione comunque non preclusa dalla permanenza nell’immobile, qualora si presentino difficoltà economiche.

Da ricordare in ogni caso che la decisione di non corrispondere il canone senza previo accordo con il locatore potrebbe essere qualificata come inadempimento, qualora non riusciate a dimostrare che questo dipende da caso fortuito (inteso come evento eccezionale o imprevedibile) o forza maggiore (consistente in qualsiasi energia esterna a cui un soggetto non può resistere).

Recesso del conduttore per gravi motivi

Si segnala infine che qualora si riesca a provare la sussistenza di gravi motivi per il conduttore egli potrà recedere dal contratto nel termine di legge (6 mesi per le locazioni di immobili ad uso abitativo e commerciale, 3 mesi per le locazioni per esigenze transitorie).


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