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Martedì, 28 Aprile 2020 22:56

La mediazione immobiliare: quando è possibile ridurre la provvigione per il mediatore? In evidenza

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Mediazione immobiliare e Covid-19 Immagine da opensource.com

Il mediatore immobiliare agisce da intermediario tra il venditore di un immobile e il potenziale acquirente, svolgendo un'opera che mira ad agevolare la conclusione dell'affare che termina, in caso di successo, con un rogito notarile e la corresponsione di una provvigione al mediatore.

La professione del mediatore immobiliare deve essere svolta in maniera imparziale ed è regolata dalla legge n. 39/1989.

Il termine affare ha un’accezione molto ampia nel campo immobiliare. Il mediatore immobiliare mette in contatto le parti, e in caso di loro interesse, provvede a far sottoscrivere una proposta e relativa accettazione; in queste viene indicata una data per la successiva stipula avanti ad un Notaio del preliminare di vendita prima, e del rogito poi.

L’affare pertanto è generalmente formato da tre momenti contrattuali e il mediatore immobiliare ha diritto ad una provvigione che si aggira tra il 2-3% del valore dell’immobile venduto; la provvigione per il mediatore viene indicata alla stipula del rogito notarile, ma viene di solito percepita alla stipula del contratto preliminare.

Nel caso in cui però l’affare non si concluda per colpa di una delle due parti, il mediatore può richiedere comunque il pagamento del suo compenso, a meno che la parte non dimostri che l’affare non si è concluso per un motivo valido.

Contratti immobiliari e Covid-19

Nell’attuale periodo di COVID-19 si possono verificare alcuni casi particolari, dovuti alle disposizioni governative che limitano gli spostamenti: le stipule immobiliari non sono considerate atti necessari ed urgenti tali da giustificare la deroga a quelle disposizioni.

Se le parti hanno sottoscritto la proposta e l’accettazione, ovvero il preliminare, e la loro intenzione è quella di procedere con il rogito, la provvigione per il mediatore maturerà come pattuita originariamente solo con tempi rimandati a causa dei ritardi legati al Coronavirus.

Se è già sottoscritta la proposta e l’accettazione, ovvero il preliminare, e l’acquirente a causa di Covid-19 ha timore di non riuscire a sostenere la spesa di acquisto, è necessario verificare se vi sono i presupposti della eccessiva onerosità: qualora questa non sia invocabile, la provvigione sarà dovuta, salvi casi particolari che potrebbero emergere dalle condizioni contrattuali sottoscritte.

Provvigione ed eccessiva onerosità

Qualora la parte acquirente non voglia procedere con la stipula del preliminare o del rogito notarile per eccessiva onerosità, ci sono diverse valutazioni da fare in merito alle tempistiche della conclusione dell’affare.

1 - Sottoscrizione di proposta, accettazione e sopravvenienza di Covid-19 prima della sottoscrizione del preliminare

Se le parti hanno sottoscritto la proposta e l’accettazione, ma non vogliono procedere alla stipula del preliminare per motivi di eccessiva onerosità, attribuibili a Covid-19, allora è da verificare l’attività svolta dal mediatore in quanto la provvigione potrebbe essere riproporzionata all’attività effettivamente eseguita: un effettivo vincolo giuridico tra le parti sarebbe sorto solo con il contratto preliminare.

La valutazione economica sul “se e quanto” ridurre la provvigione del mediatore spetta al giudice.

La scrivente, sulla base dell’esperienza professionale maturata, consiglia nel caso in cui le parti non abbiano ancora versato la provvigione, di accordarsi con il mediatore per evitare di trovarsi con successive richieste giudiziali di compenso provvigionale.

Qualora invece la provvigione sia stata versata è necessario chiederne la restituzione, almeno parziale, con raccomandata di messa in mora.

In entrambi i casi sarà comunque necessario redigere una scrittura transattiva tra le parti e il mediatore, non necessariamente alla presenza di tutti e tre, in cui si regoli la corresponsione della provvigione e che andrà a sostituire il precedente contratto di mediazione.

2 - Sottoscrizione del contratto preliminare e sopravvenienza di Covid-19 prima del rogito

Se le parti hanno sottoscritto il contratto preliminare e dato informazione al mediatore che non vogliono procedere con il rogito sussistendo motivazioni di eccessiva onerosità, il mediatore ha l’obbligo di darne comunicazione alla parte venditrice.

Infatti il mediatore, anche alla luce della l. n. 39/1989 che subordina l'esercizio dell'attività di mediazione al possesso di specifici requisiti di capacità professionale, è gravato, in positivo, dall'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione.

Qualora il mediatore immobiliare non abbia provveduto a dare comunicazione alla parte venditrice, si può configurare una responsabilità professionale.

La provvigione al mediatore immobiliare viene solitamente versata in sede di preliminare di vendita, pertanto è necessario chiederne la restituzione, almeno parziale, in via stragiudiziale. Qualora la provvigione non sia stata integralmente versata, e le parti trovino un accordo, non sarà necessario agire giudizialmente per stabilire una provvigione diversa.

Anche in questi casi, verrà stilata una scrittura transattiva tra le parti e il mediatore che regoli la corresponsione della provvigione al mediatore immobiliare.

3 - Mancata sottoscrizione di preliminare o rogito per colpa in periodo di Covid-19

Anche in periodo di Covid-19, la sola motivazione della “temuta svalutazione dell’immobile”, che induce a non stipulare il preliminare o il rogito, è senza presupposto giuridico: viene considerata “colpa”, la provvigione è interamente dovuta e la parte adempiente potrebbe chiedere alla controparte la corresponsione anche della sua quota.

Conclusioni

In conclusione: il contratto di mediazione è valido anche in caso in cui le parti interessate ad una compravendita immobiliare decidano di non proseguire con la stipula del rogito definitivo. La provvigione è dovuta o ridimensionata a seconda della causa per cui non si perviene all’atto notarile.


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Federica Rosa


Avvocato civilista a Modena, fornisco assistenza sulla contrattualistica a imprese di piccola e media dimensione per gestione ordinaria degli affari. Mi occupo principalmente di Diritto Civile, Diritto Successorio e Diritto Immobiliare.
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