Acquistare un immobile all'asta può essere un affare: è infatti possibile aggiudicarsi un immobile ad un prezzo inferiore a quello di mercato. Spesso però, prima di decidere se presentare un'offerta, è buona norma chiedere una consulenza legale ad un avvocato per evitare sorprese: l'affare può infatti rivelarsi non così vantaggioso come sembra all'inizio. In questo articolo introduciamo alcuni aspetti da considerare e sui quali è utile ricevere assistenza legale da un avvocato avvocato competente in aste immobiliari.
Il prezzo reale di un immobile all'asta
Il prezzo di un immobile all'asta è, come è noto, più basso di quello di mercato: di qui la convenienza che spinge a partecipare ad un'asta. L’immobile viene messo all’asta ad un prezzo base (100%) e ad un prezzo ribassato (75%); se vi sono più partecipanti, questi possono rilanciare sul prezzo di partenza, dunque il prezzo finale al quale verrà aggiudicato l’immobile finirà per essere più elevato di quello di partenza a causa degli eventuali rilanci.
Al prezzo di aggiudicazione andranno poi aggiunte:
- spese legali: non quantificabili in anticipo, dipendono dal valore di aggiudicazione.
- spese fiscali.
Il prezzo dipende ovviamente dalle caratteristiche dell'immobile e dal valore di mercato, ma può essere influenzato da altri fattori che possono comportare spese aggiuntive per chi se lo aggiudica all'asta, o limitarne il godimento.
A tal proposito, un avvocato competente in aste immobiliari può aiutarti a valutare se ricorrono i seguenti casi:
- vi sono eventuali irregolarità edilizie ed urbanistiche: bisognerà valutare se queste sussistono, se sono sanabili e a che prezzo.
- l'immobile non può essere utilizzato, perché ad esempio:
- l'immobile è occupato;
- l'asta riguarda solo una quota di proprietà dell'immobile;
- è gravato da diritti reali quali usufrutto o diritto di abitazione.
Pertanto, la consulenza legale di un avvocato può essere utile ad evidenziare alcuni aspetti legali che, se ignorati all'inizio, potrebbero tradursi in costi aggiuntivi ed incidere negativamente sul valore reale dell'immobile.
Quali documenti esaminare quando si partecipa ad un'asta immobiliare
Prima di decidere se partecipare ad un'asta è necessario esaminare alcuni documenti: la loro analisi potrebbe risultare determinante per valutare il valore reale dell'immobile e dunque la reddititivà dell'affare.
Tra questi documenti vi sono:
- perizia di stima;
- ordine di vendita;
- modulistica per la partecipazione all'asta.
Perizia di stima
Nella perizia di stima sono indicate tutte le caratteristiche tecniche dell’immobile all’asta, riguardanti ad esempio eventuali autorizzazioni edilizie ed urbanistiche. Da un esame della perizia potrebbe dunque risultare la necessità di sanatorie o di modifiche per rendere abitabile l'immobile: tali eventualità comporterebbero spese aggiuntive che potrebbero diminuire o annullare del tutto la convenienza dell’affare.
Ordine di vendita
L’ordine o avviso di vendita contiene informazioni circa le modalità di svolgimento dell’asta: l’entità dei rilanci, il luogo dove si terrà l’asta o se questa avverrà online e, in tal caso, la procedura per partecipare. Inoltre, l’avviso di vendita conterrà anche informazioni sulla caparra da versare e relativi tempi.
La caparra è la somma da versare per poter partecipare all'asta; l'entità della somma e le modalità del versamento possono cambiare a seconda del Tribunale. Se l'immobile viene aggiudicato, la caparra versata viene conteggiata come un anticipo e si pagherà la somma residua per l'aggiudicazione. In caso contrario, la caparra viene restituita secondo i tempi indicati dall'atto di vendita.
Modulistica per partecipare all'asta
La modulistica per partecipare ad un'asta immobiliare varia da tribunale a tribunale. In alcuni tribunali è prevista la compilazione telematica, in altri è necessaria la compilazione e deposito cartaceo secondo le modalità indicate nell’avviso di vendita.
Conclusioni: i consigli di un avvocato se intendi partecipare ad un'asta immobiliare
In conclusione, alla luce della mia esperienza come avvocato con le aste immobiliari, ecco qualche consiglio per chi intende acquistare un immobile all'asta:
- Prima di partecipare all’asta è consigliabile richiedere di visitare di persona l’immobile, che potrebbe presentare alcune difformità dalla documentazione, ad esempio metratura e condizioni dell’immobile. Inoltre, ove l’immobile sia da adibire ad abitazione, una visita consentirebbe di valutare elementi che potrebbero incidere sulla decisione sul se partecipare o meno all’asta, come ad esempio situazioni inerenti al vicinato.
- Al fine di agevolare la vendita all’asta I tribunali possono autorizzare la pubblicizzazione dell’asta online, ad esempio su siti specializzati o anche siti di agenzie immobiliari. In tal caso però, l’annuncio deve specificare che l’immobile è all’asta e per partecipare non è necessario rivolgersi all’agenzia immobiliare. Nel caso invece ci si serva di un’agenzia immobiliare per l’acquisto di un immobile all’asta sarà poi dovuta la provvigione.
- In definitiva, è consigliato aver presente fin dall'inizio un prezzo in linea con le proprie esigenze, di investimento o di altro genere (abitazione): è infatti possibile che a causa di rilanci, o di spese ulteriori, il prezzo finale potrebbe risultare ben maggiore di quello all'inizio prospettato.
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Federica Rosa
Avvocato immobiliarista a Modena
Avvocato civilista a Modena, fornisco assistenza sulla contrattualistica a imprese di piccola e media dimensione per gestione ordinaria degli affari. Mi occupo principalmente di Diritto Civile, Diritto Successorio e Diritto Immobiliare.
