L'agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione quando l'eventuale attività prestata non ha inciso sulla conclusione dell'affare.
Questo, secondo la regola generale. Il compenso per il mediatore o agenzia è dovuto ove il suo apporto sia stato determinante per la conclusione di un affare, anche in mancanza di un contratto che conferisca formalmente un mandato o quando questo sia scaduto.
Per la precisione: il diritto alla provvigione per l'agenzia immobiliare sorge con la stipula di un contratto concluso grazie alla sua mediazione che sia idoneo a generare una obbligazione tra le parti, consentendo di agire in giudizio in caso di inadempimento.
Pertanto, affinchè l'agenzia o mediatore immobiliare maturi il diritto alla provvigione, deve esserci un nesso di causalità tra l'attività di mediazione svolta e la conclusione di un valido contratto: in mancanza, l'agente immobiliare non ha diritto alla provvigione.
Di seguito vediamo alcuni casi particolari in cui l'agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione.
I casi in cui l'agenzia non ha diritto alla provvigione
Il contratto stipulato dalle parti è nullo
L'agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione nel caso in cui il contratto concluso grazie al proprio intervento sia nullo e in quanto tale non da' diritto ad alcuna azione legale per tutelarne l'adempimento.Pertanto, ove l'agenzia immobiliare metta in contatto due parti che concludono un contratto nullo, la provvigione non è dovuta.
Il contratto è soggetto a condizione
L'agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione nel caso in cui il contratto concluso dalle parti è soggetto ad una condizione che non si verifica. Il contratto non si perfeziona: niente contratto, niente provvigione.
Ad esempio: un contratto subordinato alla concessione di un mutuo: si ha una condizione sospensiva alla quale è subordinato il contratto e dunque la provvigione dell'agenzia. In altre parole: con il contratto anche il diritto alla provvigione è soggetto a condizione.
Le parti concludono un affare diverso da quello proposto dall'agenzia
L'agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione nel caso in cui le parti concludano un affare diverso da quello proposto all'inizio dall'agenzia.
Per valutare quando un affare sia diverso, e la provvigione non dovuta, bisogna considerare l'interesse economico che le parti volevano raggiungere nel rivolgersi alla mediazione dell'agenzia. Se tale interesse economico viene realizzato grazie all'intervento dell'agenzia, per quanto attraverso un contratto diverso da quello originariamente prospettato, l'agenzia immobiliare avrà comunque diritto alla provvigione.
Agenzia o mediatore occulti
L'agenzia o agente immobiliare non ha diritto alla provvigione ove non abbia reso palese alle parti il proprio ruolo di mediatore. La mediazione richiede una posizione di terzietà rispetto alle parti. Se si agisce per conto di una parte sola, ad esempio come mandatario, non si ha diritto alla provvigione nel caso le parti concludano l'affare.
L'agenzia non informa le parti su aspetti rilevanti dell'affare
L'agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione nel caso non abbia informato le parti di aspetti rilevanti dell'affare. Ad esempio: l'esistenza di vizi che riducono il valore dell'immobile.
O anche: l'agente immobiliare omette di informare una delle parti circa aspetti rilevanti per la sicurezza dell'affare che ove conosciuti avrebbero determinato la parte a non concludere il contratto o a farlo a condizioni diverse.
Esercizio abusivo della professione di mediatore
Non ha diritto alla provvigione l'agente immobiliare che non sia iscritto al registro REA presso la Camera di Commercio.
La penale vessatoria non è dovuta
Conviene poi accennare alla eventuale penale prevista a favore dell'agenzia immobiliare nel caso di revoca del mandato, dunque in un caso in cui un contratto non viene concluso per volontà delle parti: la penale è considerata vessatoria e non è dovuta nel caso preveda un importo molto simile alla provvigione pattuita in caso di positiva conclusione dell'affare. L'affare non c'è stato: non è giustificata una penale dall'importo simile alla provvigione.
Il tempo: quando la provvigione non è più dovuta
Il diritto alla provvigione per l'agenzia o agente immobiliare scade dopo un anno dalla conclusione dell'affare.
