Mettere in affitto un immobile o abitare in un immobile in affitto presuppone che le spese occorrenti per la cura e la gestione dell’immobile siano ripartite tra le parti, il proprietario e l’inquilino, secondo quanto prescrive la legge italiana. In questo articolo vediamo quali spese sono a carico del locatore, il proprietario, e quali invece spettano al conduttore, o inquilino.
Il nostro Codice Civile stabilisce che il proprietario-locatore debba consegnare all’inquilino-conduttore la cosa locata in buono stato di conservazione e provvedere alla sua manutenzione affinché il bene continui a servire all’uso convenuto. Ciò implica che sono a carico del proprietario tutte le spese necessarie per garantire all’inquilino l’uso concordato.
Tra le spese a carico del proprietario rientrano le spese straordinarie, ma non quelle ordinarie, ossia quelle sostenute per la piccola manutenzione, quelle cioè dipendenti dal deterioramento prodotto dall’uso quotidiano dell’inquilino. Il conduttore, inquilino della casa in affitto, è tenuto per legge ad utilizzare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia ed a restituirlo al proprietario nelle medesime condizioni in cui l’abbia ricevuto.
Come ripartire le spese: il criterio generale
Pertanto, il criterio generale sulla ripartizione delle spese vuole che la competenza per le spese straordinarie sia del locatore, viceversa quella per le spese ordinarie spetta al conduttore.
Le spese di competenza del proprietario-locatore comprendono quegli interventi infrequenti e di rilevante entità (straordinari), come per esempio la sostituzione di una caldaia o l’installazione di un impianto fotovoltaico.
Le spese a carico dell’inquilino-conduttore riguardano attività minori e finalizzate a preservare l’efficienza ed il funzionamento del bene, quali la sostituzione di una lampadina o di un rubinetto danneggiato per normale usura. L’inquilino è poi responsabile anche dei danni che abbia cagionato a causa di un utilizzo negligente o imprudente, nonché per essersi servito del bene in modo non conforme all’uso che era stato originariamente pattuito tra le parti.
La ripartizione delle spese condominiali
Anche per le spese condominiali, finalizzate all’amministrazione delle parti comuni del condominio, vale la medesima suddivisione. Nello specifico la Legge sull’Equo Canone (L.392/78) dichiara che le spese ordinarie a carico del conduttore concernono:
- il servizio di pulizia
- il funzionamento e la regolare manutenzione dell’ascensore, la fornitura di acqua, energia elettrica, riscaldamento, condizionamento;
- lo spurgo di pozzi neri
- l’eventuale fornitura di ulteriori servizi condivisi
- ed infine le spese di portineria, le quali sono dovute nella misura del 90% da parte dell’inquilino e nella restante parte dal proprietario.
Le spese straordinarie, spettanti al proprietario-locatore, riguardano:
- il rifacimento del tetto
- l’installazione e la sostituzione dell’ascensore
- gli interventi di manutenzione straordinaria o per apportare migliorie allo stabile.
Questo, secondo la regola di carattere generale. Tuttavia, è sempre ammesso che le parti nel proprio contratto di locazione stabiliscano accordi diversi.
Come ripartire le spese per l'ascensore condominiale
A proposito di ascensore condominiale, il frazionamento degli oneri ad esso connessi è disciplinato dall'articolo 1124 del Codice Civile, il quale prevede un criterio misto che considera sia il valore della proprietà che il potenziale uso del servizio da parte di ciascun condomino. Pertanto, anche chi vive al piano terra è chiamato a contribuirvi, potendosi sottrarre a tale costo soltanto il proprietario di un’unità immobiliare che non sia raggiunta dall’ascensore, precludendo, così, anche un utilizzo meramente potenziale.
Ecco come viene compiuto il calcolo per la ripartizione delle spese per l'ascensore condominiale:
- Metà della spesa (50%) viene ripartita in base ai millesimi di proprietà di ciascun condomino, i quali rappresentano la quota di proprietà di ogni unità immobiliare rispetto al valore totale dell'edificio e sono indicati nelle tabelle millesimali.
- La rimanente metà della spesa (50%) viene suddivisa in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Tale criterio considera il fatto che chi abita ai piani più alti presumibilmente utilizza scale ed ascensore in misura maggiore rispetto a chi abita ai piani più bassi.
Da ciò discende che la consueta partizione tra spese straordinarie ed ordinarie vige altresì per l’ascensore condominiale: l’inquilino sarà tenuto ad accollarsi i costi correlati al normale utilizzo dello stesso, come la pulizia della cabina o lo svolgimento di controlli periodici. Le spese volte al miglioramento del servizio, alla sostituzione di esso o di sue componenti fondamentali graveranno invece sul proprietario.
Le spese per la manutenzione delle scale condominiali
Parimenti lo stesso criterio viene applicato per far fronte ai costi nel caso in cui debba compiersi una manutenzione o una ristrutturazione delle scale condominiali; all’opposto, la giurisprudenza di Cassazione ha ritenuto che i costi riguardanti la sola pulizia ed illuminazione delle scale del condominio vadano ripartiti unicamente in base all’altezza del piano dal suolo, salvo che nel regolamento condominiale o in assemblea non sia stato deliberato diversamente.
Conclusioni
In conclusione, elenchiamo, a titolo esemplificativo, i seguenti oneri accessori.
Spese Ordinarie: generalmente a carico dell’inquilino
- Piccole riparazioni di guasti o rotture dovute all'uso (es. sostituzione di una presa elettrica rotta, riparazione di una tapparella bloccata, sostituzione di un rubinetto che perde).
- Manutenzione degli infissi (es. lubrificazione, piccole regolazioni)
- Manutenzione degli impianti (es. spurgo di scarichi, controllo annuale della caldaia per i fumi).
- Pulizia ordinaria dell'immobile.
- Piccole riparazioni di pavimenti e rivestimenti.
Spese condominiali ordinarie: se l'immobile è in condominio, sono a carico dell’inquilino
- Spese di pulizia e illuminazione delle scale e delle parti comuni.
- Spese di manutenzione ordinaria dell'ascensore.
- Spese di giardinaggio e manutenzione delle aree verdi comuni.
- Spese di portierato (in percentuale, come stabilito).
- Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni.
Utenze: a carico dell’inquilino
- Consumi di acqua, energia elettrica, gas per uso proprio.
- Spese per la fornitura di servizi (es. abbonamento internet, telefono).
- Tassa sui rifiuti (TARI), salvo accordi diversi.
Spese Straordinarie: generalmente a carico del proprietario
- Riparazioni strutturali (es. rifacimento del tetto, consolidamento delle fondamenta, riparazione di muri portanti).
- Sostituzione di impianti vetusti o non funzionanti (es. caldaia, impianto di riscaldamento centralizzato, impianto elettrico, impianto idraulico).
- Rifacimento di pavimenti e rivestimenti a causa di vetustà o gravi danni non imputabili all'inquilino.
- Sostituzione di infissi esterni (finestre, persiane, tapparelle) per vetustà o problemi strutturali.
- Interventi di adeguamento degli impianti alle normative di legge.
- Rifacimento facciata dell'edificio (se non dovuto a incuria dell'inquilino).
- Installazione o sostituzione dell'ascensore.
Spese condominiali straordinarie: a carico del proprietario
- Rifacimento del tetto o della facciata.
- Sostituzione dell'ascensore o della caldaia centralizzata.
- Interventi di ristrutturazione delle parti comuni.
- Installazione di nuovi impianti comuni (es. videosorveglianza).
- Adeguamento delle parti comuni a nuove normative.
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Federica Rosa
Avvocato immobiliarista a Modena
Avvocato civilista a Modena, fornisco assistenza sulla contrattualistica a imprese di piccola e media dimensione per gestione ordinaria degli affari. Mi occupo principalmente di Diritto Civile, Diritto Successorio e Diritto Immobiliare.
