L'Articolo 1117 del Codice Civile definisce le parti comuni degli edifici.
tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate
Articolo 1117 Codice Civile
La ripartizione delle spese delle parti comuni e invece disciplinata dall'art. 1123 del Codice Civile
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio [...] sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprieta' di ciascuno, salvo diversa convenzione
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno puo' farne.
Qualora un edificio abbia piu' scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità
Pertanto, se il tetto è qualificato come parte comune del palazzo e se è unico e serve tutti gli immobili, l'uso che ne viene fatto è a tutti gli effetti comune. Il tetto può essere considerato esclusivo solo quando copre una porzione di un condominio o più abitazioni hanno tetti separati, ad esempio le villette a schiera, pur avendo beni condominiali, come passaggi, vicoli e aree, hanno I tetti di competenza esclusiva.
In merito a come ripartire le spese di manutenzione del tetto, vi sono due criteri:
- la divisione per valore presuppone le tabelle millesimali, che valutano il valore di ciascuna unità in base alla metratura, del piano, dei servizi.
- se non ci sono le tabelle millesimali, si ricorre al criterio dell'utilità del tetto, che come detto, è comune a tutti:
la spesa va divisa in parti uguali tra le unità,
che nelle assemblee viene comunemente definita per teste, riferendo ogni testa ad un appartamento e non ai singoli proprietari che numericamente potrebbero essere di più viste le possibili comproprietà.
La ripartizione di 1/3 del proprietario del sottotetto e 2/3 per i proprietari degli altri piani è prevista solo ed esclusivamente per i lastrici solari.
Il lastrico solare
Il lastrico solare è un piano calpestabile che funge da tetto per gli appartamenti sottostanti. La ripartizione delle spese di manutenzione avviene secondo quanto abbiamo appena detto circa il tetto, ossia ripartizione per valore, e dunque tabelle millesimali, o per teste, e dunque in parti uguali tra coloro che sono coperti dal lastrico solare (e che dunque ne traggono utilità).
La ripartizione delle spese è diversa quando il lastrico solare è in uso esclusivo ad un'unità, ad esempio un attico il cui terrazzo funge da lastrico solare per l'appartamento sottostante. In tal caso, il condomino che ne gode in via esclusiva provvede alle spese nella misura del:
- 100%, per le spese di manutenzione ordinaria quali abbellimento, isola verde, arredamento;
- 1/3, per le spese di manutenzione straordinaria, mentre i restanti 2/3 sono ripartiti tra gli altri condomini che sono coperti dal lastrico solare. Qualora vi fossero più lastrici solari perchè le unità abitative sono divise in scale, allora le suddette proprorzioni si applicano alle rispettive scale, vedasi il caso anche del multicondominio, dove ogni scala è tenuta al pagamento della manutenzione straordinaria, solo per la propria quota.
