In questo articolo rispondiamo ad una domanda che ci è stata posta: questo ci darà l'occasione di introdurre la comunione ereditaria e in particolare cosa accade ove uno degli eredi abiti nell'appartamento ereditato insieme ad altri coeredi. Quali strumenti hanno gli altri eredi dell'immobile oggetto di successione ereditaria?
Ci è stata posta la seguente domanda:
Con la morte dei miei genitori ho ereditato un appartamento in cui mio fratello continua a vivere. Con la successione, l'appartamento è in comunione ereditaria ed è ora anche mio. Posso chiedere un affitto al coerede che vive nell'appartamento ereditato, o in alternativa chiedere di venderlo?
Comunione ereditaria e comunione ordinaria
Con l'apertura della successione ereditaria, in presenza di più eredi, si viene a creare una comunione ereditaria sui beni oggetto di successione. La comunione ereditaria è una comunione ordinaria, disciplinata dagli artt. 1100 e ss. del Codice Civile, con la differenza che la contitolarità non ha ad oggetto solo i diritti di proprietà, ma ogni diritto ricompreso dell’asse ereditario.
La comunione ordinaria consiste in una situazione giuridica in cui la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone. Ciascun partecipante alla comunione è titolare di una quota del bene da cui derivano benefici ed oneri.
La comunione ordinaria può costituirsi:
- volontariamente: ad esempio, più persone acquistano insieme un bene;
- forzosamente, a causa di norme che ne prevedono la costituzione: ad esempio, la comunione sulle parti comuni di un condominio;
- in via incidentale, ad esempio in conseguenza della morte di una persona e della apertura della successione. Questo è il caso della comunione ereditaria.
Come dispone l'articolo 1102 del Codice Civile, ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune, purché non impedisca agli altri di farne uguale uso secondo il loro diritto. Venendo alla domanda con cui abbiamo iniziato l'articolo, se un erede usa in via esclusiva l’intero bene oggetto della comunione impedendone l’uso condiviso è necessario regolare i rapporti con gli altri eredi. Vediamo in che modo.
Il coerede paga un affitto agli altri eredi
Il godimento esclusivo di un bene ereditario da parte di uno degli eredi provoca un danno agli altri eredi, sia perché non possono utilizzare il bene sia per la mancata percezione dei frutti derivanti dall’immobile. Questi possono essere misurati attraverso un ipotetico canone di locazione considerando i prezzi di mercato.
L’erede potrà pertanto fare stimare il canone di locazione dell’immobile in comunione ereditaria e chiederne la quota parte all’erede che lo sta occupando.
Ad esempio, nel caso della domanda da cui siamo partiti, un appartamento è andato in eredità a due fratelli, di cui solo uno lo abita,. Quello che non lo abita può chiedere all'altro la metà del canone che sarebbe richiesto in caso di contratto di locazione stipulato con una terza persona.
Nell’ipotesi del canone di locazione bisognerà tenere presente che l’erede che abita l’appartamento dovrà corrispondere, oltre alla sua quota del canone d’affitto, anche le somme necessarie alla manutenzione dell'immobile, essendo comunque comproprietario dello stesso.
Vendita dell'immobile in comunione ereditaria
Nel caso in cui si voglia vendere l’immobile oggetto di comunione ereditaria, il comproprietario erede ha diritto di prelazione. A parità di condizioni di vendita, il coerede dovrà essere preferito ove uno o gli altri eredi intendano vendere le rispettive quote.
In particolare, l'articolo 732 del Codice Civile dispone che il coerede che vuole alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione. Questo diritto deve essere esercitato nel termine di due mesi dall'ultima delle notificazioni. In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall'acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria. Se i coeredi che intendono esercitare il diritto di riscatto sono più, la quota è assegnata a tutti in parti uguali.
Pertanto, nel caso della domanda, dovrà essere stimato il valore dell’appartamento e offerta in via prioritaria all’erede che abita nell'appartamento in comunione ereditaria la quota del coerede che intende vendere. In caso negativo, detta quota potrà essere messa in vendita.
Divisione dell'immobile in comunione ereditaria
Bisogna osservare che è però difficile vendere una quota di un immobile abitato. Una soluzione alternativa alla vendita è la divisione ereditaria dell'immobile in comunione, che può realizzarsi in due modi a seconda se vi sia o meno accordo tra gli eredi:
- divisione contrattuale : vi è accordo tra gli eredi sulla divisione e si procede con un contratto.
- divisione giudiziale: manca l'accordo tra gli eredi e il procedimento si svolge presso un giudice.
In tale seconda ipotesi, a seguito della richiesta di uno degli eredi di procedere alla divisione, qualora l’altro erede non dia risposta, è necessario convocarlo in mediazione. In caso di conclusione negativa della mediazione l'erede verrà citato in Tribunale al fine di dividere l'immobile, se la struttura lo consente. Ove la divisione non sia possibile, consentendo agli eredi di godere della loro parte in modo autonomo, il Giudice provvederà con la vendita forzata, cioè tramite asta, così che il ricavato verrà diviso per gli eredi secondo le rispettive quote di comproprietà.
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Federica Rosa
Avvocato immobiliarista a Modena
Avvocato civilista a Modena, fornisco assistenza sulla contrattualistica a imprese di piccola e media dimensione per gestione ordinaria degli affari. Mi occupo principalmente di Diritto Civile, Diritto Successorio e Diritto Immobiliare.
