Con questo articolo introduciamo l'istituto dell'usufrutto: che cos'è, quando conviene e come viene costituito.
Che cos'è l'usufrutto
L'usufrutto è un diritto reale di godimento che consente all'usufruttuario, il titolare del diritto, di godere di una cosa altrui traendone tutte le utilità, con l'obbligo di non mutare la destinazione economica del bene. Il proprietario cede la nuda proprietà e conserva l'usufrutto, ossia il diritto di continuare ad utilizzare il bene.
Quando si estingue l'usufrutto, normalmente alla morte dell'usufruttuario, la nuda proprietà si espande e diventa diritto di proprietà a tutti gli effetti. Il nudo proprietario assume automaticamente il pieno diritto di proprietà sul bene.
In quali casi viene costituito l'usufrutto?
Vediamo alcuni casi concreti in cui viene costituito il diritto di usufrutto.
- L'usufrutto viene spesso costituito dai genitori che intendono lasciare un immobile ai figli ma vogliono conservare il diritto di abitarvi fino alla morte. Alla morte dei genitori, l'usufrutto si estingue e i figli acquisiscono il pieno diritto di proprietà sull'immobile.
- Più in generale, il proprietario che intende cedere la proprietà di una casa garantendo per se stesso e per il coniuge il diritto di abitare nella casa fino alla morte, vende la nuda proprietà della casa e costituisce un usufrutto vitalizio per se e il coniuge.
- Lo stesso nel caso di convivenza: ci è stata posta la seguente domanda.
"Ho un compagno da anni, non siamo sposati e non abbiamo figli. Lui ha comprato una casa, intestata solo a lui, dove poi siamo andati a convivere. In caso di sua morte, la casa andrebbe ai suoi eredi. Come posso evitare di dover lasciare la casa se il mio compagno muore?"
Anche in tal caso, il proprietario può costituire l'usufrutto a vantaggio del convivente così da consentirgli o consentirle di continuare a vivere nella casa anche a seguito del passaggio di questa agli eredi.
Usufrutto a vita con accrescimento reciproco
L'articolo 678 del Codice Civile prevede l'usufrutto a vita con accrescimento reciproco: costituibile a vantaggio di due usufruttuari congiuntamente con un legato.
L'usufrutto con accrescimento reciproco comporta che, alla morte di uno degli usufruttuari, la relativa quota non matura in diritto di proprietà per il nudo proprietario, come accadrebbe normalmente, ma viene acquisita dall'usufruttuario superstite. Questi continua a godere del diritto di utilizzare il bene nella sua interezza, pur essendo venuto a mancare l'altro usufruttuario con cui condivideva l'usufrutto. Solo alla morte di tutti gli usufruttuari il nudo propriatario diventa pieno proprietario dell'intero immobile.
Come si costituisce l'usufrutto?
- L'usufrutto può essere costituito con un contratto, e dunque con atto notarile. Il proprietario vende la nuda proprietà a chi ha una aspettativa di vita maggiore, ma conserva, per se od altri, il diritto ad abitare nell'immobile: a tal fine, costituisce l'usufrutto.
- Un altro modo di costituire l'usufrutto è con il testamento, anche tramite un legato: si lascia un immobile in eredità a qualcuno e si costituisce l'usufrutto a vantaggio di altri, che dunque acquisiscono (o mantengono) il diritto di abitare nell'immobile. L'erede che riceve l'immobile in eredità riceve dunque solo la nuda proprietà.
- L'usufrutto può essere legale, ossia costituito ex lege. Si tratta del caso dell'articolo 324 del Codice Civile: i genitori hanno per legge l'usufrutto sui beni del figlio fino al compimento della maggiore età.
Quanto dura l'usufrutto?
L'usufrutto può essere costituito per un tempo determinato, oppure per un tempo indeterminato, che comunque non può essere superiore alla durata della vita dell'usufruttuario (articolo 981 del Codice Civile). Come si vede, in ogni caso l'usufrutto ha una durata temporanea, per quanto indefinita.
L'usufrutto può essere costituito anche a favore di una persona giuridica, ad esempio una società, ma in tal caso non può durare più di 30 anni. Così infatti dispone l'articolo 979 del Codice Civile.
Usufrutto a vita
Spesso l'usufrutto viene costituito per tutta la vita dell'usufruttuario e si dice vitalizio. In tal caso, alla morte dell'usufruttuario l'usufrutto si estingue e il nudo proprietario matura il pieno diritto di proprietà sull'immobile.
La durata dell'usufrutto non puo' eccedere la vita dell'usufruttuario.
Articolo 979 Codice Civile
La riunione di usufrutto
Alla morte dell'usufruttuario il nudo proprietario è tenuto ad effettuare la riunione di usufrutto presso l'Agenzia delle Entrate. Si tratta di una voltura catastale che dichiara la morte dell'usufruttuario e la contestuale maturazione del pieno diritto di proprietà del nudo proprietario sull'immobile.
Alla morte dell'usufruttuario devo accettare l'eredità o presentare la dichiarazione di successione?
No, alla morte dell'usufruttuario non è necessario accettare l’eredità o includere il diritto nella dichiarazione di successione. L'usufrutto si estingue automaticamente alla morte dell'usufruttuario, quindi il nudo proprietario diventa automaticamente pieno proprietario e l'unico adempimento è la riunione di usufrutto.
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Federica Rosa
Avvocato immobiliarista a Modena
Avvocato civilista a Modena, fornisco assistenza sulla contrattualistica a imprese di piccola e media dimensione per gestione ordinaria degli affari. Mi occupo principalmente di Diritto Civile, Diritto Successorio e Diritto Immobiliare.
