Gentile utente,
in primo luogo, bisogna considerare il preliminare: come è stata formulata la proposta e quale sia l'effettivo evento dedotto in condizione.
Pertanto la risposta che segue si basa su ciò che avviene solitamente nelle fasi preliminari della compravendita immobiliare.
In genere la clausola del vincolo di mutuo si intende soddisfatta nel momento in cui l'Istituto Bancario concede il mutuo, indipendentemente da quando avviene il pagamento.
Esito del mutuo: condizione sospensiva
Inoltre, si parla di condizione sospensiva in quanto subordina gli effetti di un contratto (preliminare o definitivo, in base sempre a come è formulata la proposta) all'avveramento di un evento futuro e incerto, quale appunto la circostanza che la Banca accetti o meno di concedere il mutuo all'acquirente.
Specifico ciò affinché non si faccia confusione con un altro profilo, che è quello del momento in cui il contratto si ritiene perfezionato (ancorché inefficace, vista la condizione apposta come in questo caso): ciò avviene nel momento in cui la parte proponente viene a conoscenza dell'accettazione del venditore. A tal proposito, bisogna tener presente che l'accettazione della proposta è revocabile solo se la revoca perviene al proponente prima dell'accettazione.
Nel momento in cui il venditore accetta la proposta (anche condizionata) il contratto si ritiene concluso.
Il mutuo non viene concesso: la caparra
Le parti solitamente concordano di versare la caparra al momento in cui il venditore accetta, quindi teoricamente prima che si avveri la condizione.
Pertanto, con l'accettazione si perfeziona il contratto e si versa la caparra confirmatoria al venditore a garanzia dell'adempimento, caparra che potrà essere trattenuta in caso di inadempimento imputabile all'acquirente oppure che dovrà essere restituita nel doppio in caso di inadempimento imputabile al venditore.
Questo meccanismo solitamente non opera se il contratto è condizionato e la condizione non si verifica per colpa non imputabile all'acquirente: in questi casi, infatti, viene prevista la restituzione dell'importo della caparra e non del doppio. In altre parole: se la banca non concede il mutuo, la condizione non si verifica, il vincolo contrattuale decade e la caparra andrà restituita.
Il mutuo viene concesso: la condizione si realizza
Se l'efficacia del contratto è subordinata al verificarsi di un evento futuro e incerto (condizione sospensiva), come il buon esito del mutuo, e tale evento si verifica (la banca concede il mutuo) così come indicato nella proposta e accettato dal venditore, il contratto oltre ad essere già concluso diventa anche efficace, quindi obbligherà le parti a stipulare il contratto definitivo nel caso in cui si tratti di contratto preliminare, oppure trasferirà la proprietà in capo all'acquirente, che a sua volta sarà obbligato a pagare il prezzo al venditore, se il contratto è definitivo.
Spero di esserLe stata utile, buona serata.
