In questo articolo presentiamo i passaggi principali ed i tempi di una compravendita immobiliare; cominciamo dai requisiti del preliminare di compravendita, noto anche come compromesso; tratteremo poi del tempo che intercorre tra preliminare e il rogito, normalmente regolato da un termine per la stipula del rogito: è prevista una durata massima del contratto preliminare, o un tempo massimo tra compromesso e rogito? Quanto tempo può passare dal preliminare al rogito?
Indice
Il preliminare di compravendita
Alla stipula di un contratto preliminare di compravendita si arriva di frequente dopo una trattativa tra le parti, con l'intermediazione di un agente immobiliare, e una proposta di acquisto formulata per iscritto dalla parte acquirente: ove questa venga accettata integralmente dalla parte venditrice, la proposta andrà sottoscritta e l'accettazione portata a conoscenza della controparte. In tal caso, il contratto si considera concluso e vincolante per le parti.
Diversamente, se le condizioni della compravendita immobiliare sono modificate dalla parte venditrice, siamo dinanzi ad una controproposta immobiliare, che dovrà essere portata a conoscenza della parte acquirente che quindi potrà essere accettata, rifiutata o ulteriormente modificata.
Nel momento in cui le parti raggiungono un accordo, e vi è accettazione e sottoscrizione della proposte di acquisto o di vendita, ci si trova dinanzi a un documento con le caratteristiche di contratto preliminare di compravendita: una parte promette di acquistare e l’altra promette di vendere, cosi che, con l’accettazione, si conclude – appunto – un preliminare di compravendita.
Più spesso però le parti indicano nella proposta ed accettazione un termine per redigere il preliminare, così che tutte le condizioni, meglio espresse, e i controlli ipotecari e catastali siano eseguiti da un Notaio che stipulerà anche il successivo rogito.
I requisiti del preliminare di compravendita
Il preliminare di compravendita dovrà indicare alcuni elementi a pena di nullità; alcuni elementi, se assenti, determinano la nullità assoluta del preliminare; altri invece la nullità relativa, e dunque sanabile.
Elementi essenziali di un preliminare di compravendita
I seguenti elementi, ove manchino, comportano la nullità assoluta del preliminare:
- Il consenso scritto delle parti
- esatta indicazione dell'immobile: indirizzo, caratteristiche, dati catastali. È consigliabile allegare al preliminare anche le planimetrie
- Il prezzo della vendita
Nullità relativa e sanabile
Vi sono poi elementi ulteriori che, ove mancanti, danno luogo a nullità relativa, cioè sanabile, e che vengono previsti dal Codice Civile e leggi complementari notarili:
- la caparra confirmatoria cioè la somma di denaro che rappresenta l’impegno di una parte a stipulare la compravendita definitiva
- l’APE cioè l’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica
- l’ARE cioè la regolarità ipo-catastale in quanto l’immobile deve corrispondere alle risultanze ipotecarie e catastali depositate
- la regolarità edilizia ed urbanistica cioè le concessioni amministrative
- la regolarità degli impianti elettrico, idraulico e di riscaldamento
- la penale in caso di inadempimento totale o parziale.
- il termine di stipula notarile
Il termine per il rogito
Le parti stabiliscono generalmente un termine entro il quale deve essere stipulato il rogito di compravendita, termine che può essere legato o no ad un’altra condizione: ad esempio il rogito è condizionato alla concessione del mutuo, oppure verrà stipulato entro 30 giorni dall’erogazione del mutuo, o ancora il rogito sarà condizionato al rilascio della concessione in sanatoria.
Il termine può essere qualificato come essenziale: si conviene espressamente che il contratto preliminare si risolva (e non si andrà a rogito) nel caso in cui una determinata obbligazione non venga adempiuta secondo le modalità stabilite o la condizione non si verifichi (ad esempio, il mutuo non viene concesso, oppure il rogito non avviene entro una certa data ).
Il termine previsto per il rogito viene qualificato essenziale quando viene specificato che “la stipula del rogito deve avvenire entro e non oltre il…” e il superamento di tale termine viene economicamente a rendere il contratto non più “interessante” per una delle due parti.
L’essenzialità del termine, infatti, è connessa alla causa del contratto ed è correlata alle ragioni che hanno indotto le parti alla fissazione di quel termine e quando decorre senza che l’obbligazione sia stata adempiuta, il contratto preliminare sarà risolto di diritto.
La legge non prevede una durata massima del contratto preliminare
Da quanto abbiamo detto deriva che le parti non sono obbligate a prevedere un termine entro cui procedere con il rogito: non è prevista alcuna durata massima del preliminare e del conseguente vincolo di stipulare il definitivo.
Tra preliminare e rogito può dunque passare molto tempo; per quanto non sia previsto un tempo massimo tra preliminare e rogito, bisogna però precisare che come regola generale il contratto preliminare è soggetto ad un termine di prescrizione decennale. Se non si stipula il definitivo entro 10 anni dalla stipula del preliminare, le parti sono sciolte dal vincolo da questo previsto. Questo perché il nostro ordinamento mal tollera vincoli indefiniti nel tempo e le situazioni di incertezza che ne derivano.
Il mancato rispetto del termine
Nel caso in cui nel compromesso le parti abbiano previsto un termine entro cui stipulare il definitivo, e una delle parti si renda responsabile del ritardo del rogito, la parte adempiente che richiede la stipula può intimare alla controparte via raccomandata di presentarsi per il rogito in una determinata data: ove questa non si presenti, la parte adempiente può ricorrere in giudizio e potrà chiedere al Giudice:
- di ordinare di adempiere al contratto ai sensi dell’art. 2932 del Codice Civile, obbligando la parte inadempiente al rogito;
- la risoluzione del contratto, come da clausola risolutiva espressa prevista nel preliminare, e un risarcimento del danno.
Ove la parte adempiente sia ancora interessata alla stipula potrà mettere in mora la controparte e chiedere sia una penale sia un risarcimento del danno in sede giudiziale.
La penale
La penale è un ammontare forfettario e preventivo sul quale le parti si sono previamente accordate al fine di rendere il preliminare più incisivo nel rispetto dei tempi. Pertanto: la penale per il ritardo di una delle parti con la stipula del rogito è dovuta se prevista nel preliminare.
Conclusioni
Il contratto preliminare deve contenere tutti gli aspetti necessari ma soprattutto prevedere tutte le clausole accessorie che potrebbero essere utili in caso di inadempimento di una delle parti, ad esempio in casi di ritardo nella stipula del rogito.
È abbastanza frequente che il rogito venga ritardato rispetto a quanto previso dal preliminare, sia per motivi amministrativo-finanziari che per cause relative alla consegna (o la costruzione) dell'immobile che si intende acquistare. È dunque utile in questi casi disciplinare in anticipo tali evenienze e prevedere delle apposite clausole nel preliminare, ad esempio inserendo delle penali nell'eventualità che il rogito avvenga in ritardo.
Diverso è il caso di eventi imprevisti ed imprevedibili tali da qualificarsi come causa di forza maggiore: abbiamo trattato l'argomento nel nostro articolo su compravendita immobiliare e risoluzione per causa di forza maggiore.
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Federica Rosa
Avvocato immobiliarista a Modena
Avvocato civilista a Modena, fornisco assistenza sulla contrattualistica a imprese di piccola e media dimensione per gestione ordinaria degli affari. Mi occupo principalmente di Diritto Civile, Diritto Successorio e Diritto Immobiliare.
