Il mediatore immobiliare agisce da intermediario tra il venditore di un immobile e il potenziale acquirente, svolgendo un'opera che mira ad agevolare la conclusione dell'affare che termina, in caso di successo, con un rogito notarile e la corresponsione di una provvigione al mediatore. Cosa accade se le parti non stipulano il preliminare per causa di forza maggiore o eccessiva onerosità sopravvenuta? È dovuta la provvigione?
Il termine affare ha un’accezione molto ampia nel campo immobiliare. Il mediatore immobiliare mette in contatto le parti, e in caso di loro interesse, provvede a far sottoscrivere una proposta e relativa accettazione; in queste viene indicata una data per la successiva stipula avanti ad un Notaio del preliminare di vendita prima, e del rogito poi.
L’affare pertanto è generalmente formato da tre momenti contrattuali e il mediatore immobiliare ha diritto ad una provvigione che si aggira tra il 2-3% del valore dell’immobile venduto; la provvigione per il mediatore viene indicata alla stipula del rogito notarile, ma viene di solito percepita alla stipula del contratto preliminare.
Nel caso in cui però l’affare non si concluda per colpa di una delle due parti, il mediatore può richiedere comunque il pagamento del suo compenso, a meno che la parte non dimostri che l’affare non si è concluso per un motivo valido.
Provvigione ed eccessiva onerosità
Può talvolta accadere, come è successo molto spesso durante l'emergenza covid, che a causa di eventi imprevisti (forza maggiore) l'acquisto di un immobile diventi eccessivamente oneroso per l'acquirente, che può ad esempio temere di non poter far fronte all'impegno economico oggetto della proposta di acquisto sottoscritta in precedenza.
Se le parti hanno sottoscritto la proposta e l’accettazione, ovvero il preliminare di compravendita immobiliare, e la loro intenzione è quella di procedere con il rogito, la provvigione per il mediatore maturerà come pattuita originariamente.
Se è già sottoscritta la proposta e l’accettazione, ovvero il preliminare, e l’acquirente ha timore di non riuscire a sostenere la spesa di acquisto, è necessario verificare se vi sono i presupposti della eccessiva onerosità sopravvenuta: qualora questa NON sia invocabile, la provvigione sarà dovuta, salvi casi particolari che potrebbero emergere dalle condizioni contrattuali sottoscritte.
Qualora la parte acquirente non voglia procedere con la stipula del preliminare o del rogito notarile per eccessiva onerosità, in merito alla provvigione del mediatore ci sono diverse valutazioni da fare in merito alle tempistiche della conclusione dell’affare.
1 - Sottoscrizione di proposta, accettazione e sopravvenienza della eccessiva onerosità PRIMA DEL PRELIMINARE
Se le parti hanno sottoscritto la proposta e l’accettazione, ma non vogliono procedere alla stipula del preliminare per motivi di eccessiva onerosità, ad esempio attribuibili all'emergenza Covid, allora è da verificare l’attività svolta dal mediatore in quanto la provvigione potrebbe essere riproporzionata all’attività effettivamente eseguita: un effettivo vincolo giuridico tra le parti sarebbe sorto solo con il contratto preliminare.
La valutazione economica sul “se e quanto” ridurre la provvigione del mediatore spetta al giudice.
La scrivente, sulla base dell’esperienza professionale maturata, consiglia nel caso in cui le parti non abbiano ancora versato la provvigione, di accordarsi con il mediatore per evitare di trovarsi con successive richieste giudiziali di compenso provvigionale.
Qualora invece la provvigione sia stata versata è necessario chiederne la restituzione, almeno parziale, con raccomandata di messa in mora.
In entrambi i casi sarà comunque necessario redigere una scrittura transattiva tra le parti e il mediatore, non necessariamente alla presenza di tutti e tre, in cui si regoli la corresponsione della provvigione e che andrà a sostituire il precedente contratto di mediazione.
2 - Sottoscrizione del contratto preliminare e sopravvenienza della eccessiva onerosità PRIMA DEL ROGITO
Se le parti hanno sottoscritto il contratto preliminare e dato informazione al mediatore che non vogliono procedere con il rogito sussistendo motivazioni di eccessiva onerosità, il mediatore ha l’obbligo di darne comunicazione alla parte venditrice.
Infatti il mediatore, anche alla luce della l. n. 39/1989 che subordina l'esercizio dell'attività di mediazione al possesso di specifici requisiti di capacità professionale, è gravato, in positivo, dall'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione.
Qualora il mediatore immobiliare non abbia provveduto a dare comunicazione alla parte venditrice, si può configurare una responsabilità professionale.
La provvigione al mediatore immobiliare viene solitamente versata in sede di preliminare di vendita, pertanto è necessario chiederne la restituzione, almeno parziale, in via stragiudiziale.
Qualora la provvigione non sia stata integralmente versata, e le parti trovino un accordo, non sarà necessario agire giudizialmente per stabilire una provvigione diversa.
Anche in questi casi tuttavia, verrà stilata una scrittura transattiva tra le parti e il mediatore che regoli la corresponsione della provvigione al mediatore immobiliare.
Conclusioni
In conclusione: il contratto di mediazione è valido anche in caso in cui le parti interessate ad una compravendita immobiliare decidano di non proseguire con la stipula del rogito definitivo.
A meno che le parti non trovino un accordo, la decisione circa la riduzione della provvigione per il mediatore spetta al giudice e verrà tenuto presente il lavoro effettivamente svolto dal mediatore.
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Federica Rosa
Avvocato immobiliarista a Modena
Avvocato civilista a Modena, fornisco assistenza sulla contrattualistica a imprese di piccola e media dimensione per gestione ordinaria degli affari. Mi occupo principalmente di Diritto Civile, Diritto Successorio e Diritto Immobiliare.
