In questo articolo esaminiamo il caso dell'inadempimento del contratto di compravendita immobiliare e il rimedio della risoluzione del preliminare per causa di forza maggiore.
Indice
La forza maggiore nel Codice Civile
L'ordinamento italiano non da' una definizione precisa di forza maggiore ma si intende come causa di forza maggiore quell’evento imprevedibile e inevitabile al quale non è possibile resistere (calamità, terremoti, alluvioni, incendi, guerre, tutti quegli avvenimenti estranei alle parti a cui non era possibile opporsi e/o resistere).
L'articolo 1467 del Codice Civile, in tema di contratti con prestazioni corrispettive, dispone che nei contratti a esecuzione continuata o periodica o a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto.
Eccessiva onerosità sopravvenuta
Il carattere della eccessiva onerosità deve essere immediatamente provato dalla parte che vuole invocare la risoluzione del contratto e la stessa presenta due componenti:
Soggettiva: determinata dalle circostanza di vita di chi la invoca, che devono essere mutate a tal punto da fare diventare l'adempimento eccessivamente oneroso;
Oggettiva: determinata dai parametri di mercato esterno.
In sintesi la risoluzione per eccessiva onerosità si può richiedere solo in ipotesi in cui la sopravvenienza abbia "determinato una sostanziale alterazione delle condizioni del negozio originariamente convenuto tra le parti e della riconducibilità di tale alterazione a circostanze assolutamente imprevedibili" come già più volte affermato in giurisprudenza.
Impossibilità sopravvenuta
L’articolo 1256 del Codice Civile disciplina le ipotesi di impossibilità definitiva ed impossibilità temporanea della prestazione:
l’obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile.
L’impossibilità deve essere sopravvenuta al momento della stipula del contratto.
Se invece l’impossibilità è solo temporanea, il debitore non è responsabile del ritardo nell’adempimento finchè essa perdura. Tuttavia l’obbligazione si estingue se l’impossibilità si protrae fino a quando, in relazione al titolo della obbligazione o alla natura dell’oggetto, il debitore non può essere ritenuto obbligato a eseguire la prestazione ovvero il creditore non ha più interesse a conseguirla.
Naturalmente, la liberazione del debitore per sopravvenuta impossibilità della prestazione può verificarsi solo se sia impossibile eseguire la prestazione e l'impossibilità non sia imputabile al debitore. Pertanto, nel caso in cui il debitore non abbia adempiuto la propria obbligazione nei termini contrattualmente stabiliti, egli non può invocare l'impossibilità di adempiere motivandola con un ordine o divieto dell’autorità amministrativa (factum principis) sopravvenuto che fosse ragionevolmente prevedibile secondo la comune diligenza.
Covid e forza maggiore nella compravendita immobiliare
Un caso che si è verificato frequentemente in occasione dell'emergenza covid-19 è il rinvio degli adempimenti contrattuali derivanti dalla compravendita immobiliare; ci è stato anche chiesto in merito alla possibile risoluzione del contratto di compravendita di un immobile per causa di forza maggiore.
Si può dunque in ragione dell'emergenza causata dal coronavirus chiedere la risoluzione di un contratto di compravendita immobiliare per causa di forza maggiore?
A tal proposito, sono necessarie due condizioni:
Il carattere straordinario della forza maggiore deve avere una portata ed effetti tali da modificare completamente la vita quotidiana: questo è senz'altro il caso del coronavirus e i relativi provvedimenti presi dalle autorità.
La causa di forza maggiore deve essere imprevedibile. Si tratta di un requisito di natura soggettiva e dipende dalla data in cui si poteva ragionevolmente prevedere il verificarsi dell'evento di forza maggiore: nel caso che stiamo trattando, l'emergenza causata dal coronavirus.
Ad esempio
In pratica, se al momento della stipula del preliminare di compravendita immobiliare l'emegenza coronavirus era già in atto o era lecito aspettarsi lo stravolgimento che ne è seguito, difficilmente potrà invocarsi la forza maggiore e ottenere la risoluzione di un contratto di compravendita di un immobile.
Diversamente, nel caso si sia sottoscritto un preliminare di vendita di un immobile ad esempio nel Gennaio 2020, con stipula del rogito entro il 29 marzo 2020: la pandemia COVID 19 non era stata ancora dichiarata al momento della sottoscrizione del preliminare e, trattandosi di un'impossibilità sopravvenuta e non prevedibile, sarà possibile rinviare il rogito in quanto, a seguito delle misure restrittive varate in conseguenza dell'emergenza covid-19, l'attività sia dei notai che delle banche hanno subito notevoli rallentamenti.
Qualora invece il debitore ovvero acquirente non intenda stipulare il definitivo (e procedere con il rogito) può invocare, sussistendo le condizioni che abbiamo in precedenza accennato, la forza maggiore chiedere la risoluzione del contratto di compravendita immobiliare.
Fai attenzione
Bisogna osservare però che rimane compito del debitore, che nel caso di acquisto di un immobile sarà l'acquirente, tentare di compiere ogni strada per adempiere al contratto, salvo che lo stesso non comporti un sacrificio maggiore rispetto all'inadempimento; in tale ultimo caso, sarebbe giustificata la risoluzione del contratto di compravendita immobiliare.
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Federica Rosa
Avvocato immobiliarista a Modena
Avvocato civilista a Modena, fornisco assistenza sulla contrattualistica a imprese di piccola e media dimensione per gestione ordinaria degli affari. Mi occupo principalmente di Diritto Civile, Diritto Successorio e Diritto Immobiliare.