Si, le parti possono rinviare il rogito notarile: la data prevista nel compromesso non è infatti da intendersi come perentoria. Scaduto il termine, le parti conservano la possibilità di stipulare il rogito in altra data. In tal senso si è espressa la Cassazione con la sentenza n° 9226/2020.
Pertanto, la parte che si trova nell'impossibilità di stipulare il rogito nella data stabilita può chiedere il rinvio e trovare un accordo con la controparte su una nuova data.
Perché rinviare il rogito?
Tra i motivi che possono portare a chiedere di spostare la data del rogito possiamo citare a titolo di esempio delle irregolarità catastali di cui non si era a conoscenza al momento del preliminare e che vanno risolte prima che il notaio possa procedere con il rogito. In altri casi, il ritardo è dovuto all'impossibilità di erogare il mutuo nel termine previsto dal preliminare.
Questo vuol dire che la parte che non può stipulare il rogito entro il termine previsto non può essere considerata automaticamente inadempiente, a patto che il suo ritardo sia giustificato e la proroga sia chiesta per un periodo ragionevole, ad esempio per il tempo necessario a risolvere il problema che ha portato a chiedere il rinvio.
Cosa succede se il rogito deve avvenire entro e non oltre?
Le parti possono aver previsto nel compromesso che il rogito debba necessariamente avvenire entro una certa data oltre la quale non hanno più interesse a concludere la compravendita immobiliare. In tali casi, il termine si dice essenziale e la parte che non è pronta potrebbe ben vedersi rifiutare la proposta di rinviare il rogito, risultando quindi inadempiente e legittimando la controparte, in alternativa, a:
Se invece non vi è alcun giustificato motivo per il rifiuto di procedere con il rogito, alla parte adempiente che non abbia perso interesse nell'acquisto è possibile ricorrere all'esecuzione in forma specifica del preliminare, ossia chiedere al giudice una sentenza che trasferisca la proprietà dell'immobile e produca gli effetti della compravendita immobiliare.
Tuttavia, la Cassazione ha precisato che il termine fissato per il rogito non va inteso sempre come essenziale e dunque la scadenza del termine non impedisce alle parti di stipulare il rogito in altra data.
Secondo la Cassazione:
"tale termine può ritenersi essenziale, ai sensi dell'art. 1457 c.c., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto (...), risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di considerare ormai perduta l'utilità economica del contratto con l'infruttuoso decorso del termine."
Cassazione n° 9226/2020
In altre parole: una volta spirato il termine previsto nel preliminare, il rogito non è più possibile solo ove il termine possa essere qualificato come essenziale nel caso concreto. A tal fine, non basta semplicemente usare la formula entro e non oltre:
"l'essenzialità non poteva certo essere ricollegata all'adozione della formula di stile "entro e non oltre" contenuta nel preliminare, poichè, dall'esame delle clausole contrattuali nel contesto generale del preliminare, non era possibile evincere la previsione di specifiche pattuizioni dalle quali ricavare la necessità dei promittenti venditori di stipulare il contratto definitivo nella data riportata nel preliminare"
Come spostare la data del rogito?
Pe spostare il rogito è necessaria una prova scritta dell'accordo raggiunto tra le parti sulla nuova data, ad esempio una scrittura privata con cui si concorda la proroga del rogito, o uno scambio di corrispondenza via raccomandata o posta elettronica certificata.
In conclusione
Le parti possono concordare una nuova data e rinviare il rogito, a patto che quella originariamente prevista nel compromesso non sia da intendersi come termine essenziale secondo le specifiche circostanze del caso concreto.