La Caparra Confirmatoria: la sua natura reale e la responsabilità del mediatore

Finalmente ho trovato la casa che tanto desideravo ed eccomi alle prese con proposta di acquisto e contratto preliminare.

Il mediatore immobiliare mi spiega che all’atto della sottoscrizione della proposta irrevocabile di acquisto devo versare una determinata somma di denaro a titolo di deposito cauzionale; se la mia proposta verrà accettata, la cauzione diventerà caparra confirmatoria.

In questo articolo vediamo come la caparra confirmatoria garantisce il puntuale adempimento del contratto preliminare stipulato tra acquirente e venditore, rappresentando allo stesso tempo una responsabilità per il mediatore immobiliare.

Deposito cauzionale e caparra confirmatoria

La cauzione è quella somma di denaro portata generalmente da un assegno non trasferibile intestato al venditore che consegno al mediatore immobiliare all’atto della sottoscrizione della proposta di acquisto.

Se la mia proposta viene accettata l’assegno viene consegnato al venditore; in caso contrario, l’agente immobiliare è tenuto a restituirmelo.

Quando incassare la caparra confirmatoria?

Il venditore può incassare la caparra confirmatoria appena dopo aver accettato la proposta di acquisto presentata dall'acquirente, a meno che la proposta non sia sottoposta ad una condizione sospensiva, ad esempio la concessione di un mutuo. In tal caso, la caparra rimarrà presso l'agenzia immobiliare fintantoché la condizione non si verifichi, facendo sorgere l'obbligazione di stipulare il definitivo.

A seconda dell'esito della mia proposta di acquisto, possono verificarsi due scenari:

La proposta viene accettata

Se la proposta viene accettata, il contratto si perfeziona e gli impegni divengono vincolanti; di conseguenza, l’assegno da me consegnato al mediatore a titolo di cauzione deve essere consegnato al venditore e si trasforma in caparra confirmatoria.

La proposta non viene accettata

La mancata accettazione della mia proposta fa' sfumare il diritto a trattenere il deposito cauzionale: in tal caso, il mediatore immobiliare:

La caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria è un patto aggiunto ad un contratto principale in forza del quale io promittente acquirente dò all’altra parte una somma di denaro o altre cose fungibili.

Possono aversi due scenari.

Si perfeziona la vendita dell'immobile

Io acquirente ho effettuato la promessa, sono adempiente e stipuliamo il contratto definitivo con il venditore.
La caparra deve essermi restituita o imputata alla prestazione dovuta.

La vendita non si perfeziona per:

  • Inadempimento del promittente acquirente: il venditore può recedere dal contratto preliminare e ritenere la caparra.
  • Inadempimento del venditore: io, il promittente acquirente, posso recedere ed esigere il doppio della caparra.

Funzioni della caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria ha le seguenti funzioni:

  • Rafforza il vincolo contrattuale nel senso che costituisce un acconto sulla prestazione dovuta e funge da garanzia del mio adempimento;
  • Genera in capo a me e all’altra parte un diritto di recesso in caso di inadempimento anche ove non espressamente previsto nel contratto;
  • Predetermina il risarcimento dovuto alla parte non inadempiente per il caso di suo recesso: nulla di più le spetta a titolo di danni trattandosi di un indennizzo globale del quale deve accontentarsi;
  • Diventa garanzia di risarcimento del danno o acconto su quanto verrà accertato e liquidato in favore della parte adempiente che l’abbia ricevuta quando essa preferisca domandare la risoluzione del contratto;
  • Impone alla parte che ha ricevuto la caparra di restituirmela laddove il contratto principale si risolva per mutuo consenso, per forza maggiore, per impossibilità sopravvenuta;
  • Perde la sua funzione ove sia io che l’altra parte siamo inadempienti: le colpe in questo caso si compensano e quindi deve detrarsi dal mio debito ovvero aggiungersi al debito finale della parte a cui l’ho versata.

Natura reale della caparra

La caparra confirmatoria ha natura reale: essa non produce alcuno degli effetti sopra elencati se non viene materialmente consegnata al venditore.
Alla consegna, la caparra esce dal mio patrimonio ed entra in quello del venditore.

Approfondiamo questo aspetto.

Poniamo il caso che nel formulare la mia proposta irrevocabile di acquisto, io acquirente subordini l’impegno a concludere il contratto definitivo di compravendita alla condizione sospensiva della erogazione del mutuo.

Il venditore accetta la mia proposta ed il contratto si perfeziona divenendo vincolante per le parti sebbene i suoi effetti siano differiti al momento in cui si verificherà la condizione.

Il mediatore, come normalmente accade in questi casi, trattiene l’assegno che gli ho dato per il venditore in attesa che si verifichi la condizione. Il venditore, del resto, potrebbe incassarla e, ove la condizione non si verificasse, rifiutarsi di restituirmela.

La regola è chiara: se la cauzione non viene consegnata al venditore non diventa caparra a tutti gli effetti ma (rimane) deposito cauzionale.

La responsabilità del mediatore per la mancata consegna della caparra

Ne consegue che il mediatore che non consegna al venditore la caparra ne neutralizza sostanzialmente gli effetti, con il risultato che la parte che avrebbe dovuto riceverla non può legittimamente oppormi il diritto di recesso dal contratto laddove io sia inadempiente alle obbligazioni assunte; lo stesso vale per me nel caso sia il venditore ad essere inadempiente.

Il mediatore è dunque responsabile per il mancato versamento della caparra confirmatoria e risponderà delle conseguenze per le parti derivanti dalla mancata consegna.

Facciamo qualche esempio.

Il venditore che si è impegnato a vendermi la casa e che, perciò, non può cercare altri acquirenti, non ha alcuna garanzia nel caso in cui la mancata concessione del mutuo dipenda da mio fatto e colpa (per esempio perchè non ho consegnato alla banca i documenti richiesti).

Stessa cosa accade se nella proposta accettata fosse fissato un termine entro il quale io dovevo comunicare all’altra parte la mancata concessione del mutuo pena l’avveramento della condizione, questo termine decorra invano ed io rifiuti l’adempimento per mancanza di liquidità.

Diversamente, ad essere senza garanzia sarei io se, avveratasi la condizione, scoprissi che la casa è gravata da pignoramenti o abusiva.

In tutti questi casi, il non poter recedere dal contratto e reclamare il diritto di ritenere la caparra, ovvero, quello di ripeterne il doppio, lascerebbe alla parte adempiente la solo e ben più gravosa possibilità di chiedere la risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni.

In una tale eventualità, il mediatore potrebbe essere esposto al rischio di vedersi contestata una qualche responsabilità professionale con la richiesta di un risarcimento del danno almeno pari alla somma portata dalla caparra mai consegnata.

In conclusione

Per il successo dell’affare, la convenienza delle parti ed il profitto del mediatore, vale quindi la regola che segue.

E’ bene che le parti nella loro autonomia contrattuale disciplinino in quale momento, pur successivo alla conclusione del contratto, la caparra debba essere consegnata al venditore.


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Angela Poggi

Avvocato Immobiliarista a Varese

Avvocato civilista a Busto Arsizio, Varese. Appassionata di diritto immobiliare e diritti reali.
Mi occupo di compravendite immobiliari e locazioni, affitti e comunioni, condominio.

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