Buongiorno,
premetto che per dare una risposta esauriente al quesito occorrerebbe la disamina del preliminare, la conoscenza circostanziata di quanto accaduto e delle ragioni delle difficoltà incontrate per risolvere le problematiche documentali e catastali di cui parla.
Fermo quanto sopra, posto che il venditore non si è reso disponibile a risolvere consensualmente il contratto e a restituire la caparra confirmatoria da Lei versata, non Le restano che due opzioni:
Recedere dal contratto
La prima attiene al recesso ovvero alla manifestazione di volontà di svincolarsi dal contratto a causa dell'inadempimento del venditore determinato dal ritardo nella stipula del rogito. L'esercizio di tale diritto le consente di pretendere non solo la restituzione di quanto versato a titolo di caparra ma anche di pretenderne il doppio.
Contestare l'inadempimento
Altra opportunità sarebbe quella di contestare al venditore l'inadempimento e chiedere la risoluzione del contratto unitamente al risarcimento del danno (quest'ultimo svincolato dalla caparra versata).
Tuttavia, in entrambi i casi occorre che l'inadempimento sia grave.
Valutare l'entità dell'inadempimento
Per valutare le caratteristiche dell'inadempimento occorre avere riguardo alle condizioni indicate nel contratto e, soprattutto, al comportamento complessivo delle parti.
E' parimenti necessaria una valutazione comparativa dell'inadempimento delle rispettive obbligazioni per rilevare quale abbia avuto maggiore incidenza e gravità.
Importante, inoltre, è giudicare il venir meno dell'interesse al mantenimento del contratto della parte non inadempiente.
Laddove Lei procedesse in giudizio senza riuscire a dimostrare la gravità dell'inadempimento del venditore, il rischio a suo carico sarebbe quello di perdere la caparra, nel primo caso, oppure vedersi condannato al risarcimento del danno patito dal venditore, nel secondo caso.
Cordiali saluti
