Gentile utente,
Lei riporta nel Suo quesito varie questioni che vanno affrontate separatamente e non confuse o sovrapposte. Inoltre è necessario anticipare che la risposta che segue deve essere considerata puramente indicativa, stante la delicatezza e complessità della fattispecie che richiederebbe un'attenta analisi della documentazione.
Mi scuso inoltre in anticipo per i numerosi dettagli tecnici che seguiranno, ma credo siano utili per darLe quanto meno un quadro generale della situazione.
Contratto preliminare e condizione
Innanzitutto occorre chiarire che il contratto preliminare produce l'obbligo a carico delle parti di stipulare il contratto definitivo entro la data concordata. Ovviamente le parti possono anche prevedere una condizione, come nel Suo caso. Ne consegue che se la condizione non si avvera gli effetti del contratto preliminare (meramente obbligatori nel senso su indicato) non si produrranno, quindi non vi è l'obbligo di procedere alla stipula del definitivo.
Nel Suo caso non è chiaro se la condizione si sia o meno avverata, e questa sicuramente sarebbe la prima cosa da vagliare con attenzione.
In ogni caso tenga presente da una parte che, purtroppo, nessun rilievo sotto questo profilo avrà l'eventuale diniego della Banca di concederLe il mutuo né un eventuale ritardo a causa delle restrizioni volte a limitare il contagio da coronavirus se - come Lei afferma - tale evento non è stato preso in considerazione nel preliminare per subordinarne l'efficacia; dall'altra che l'effetto di trasferimento della proprietà (c.d. effetto reale) si realizza solo al momento della stipula del definitivo.
Quando avviene il trasferimento della proprietà?
Ciò non vuol dire però che occorra per forza andare dal Notaio, in quanto il trasferimento della proprietà si produce con l'incontro delle volontà delle parti reso in forma scritta, quindi anche con una semplice scrittura privata, mentre la forma dell'atto pubblico (appunto il rogito notarile) serve per la trascrizione del contratto, ai fini di rendere l'atto opponibile ai terzi.
Sotto questo profilo viene in rilievo ciò che avete sottoscritto al momento della consegna delle chiavi:
se - come credo - ciò che avete firmato non ha i requisiti per essere considerato un contratto perchè non emerge la volontà di trasferire il bene contro il pagamento del prezzo, la consegna delle chiavi non pare possa pregiudicare alcunché, anche se da Lei accettata;
al contrario, se quella scrittura presenta gli elementi per essere considerata un contratto controparte potrebbe sostenere che l'effetto traslativo si è già prodotto ed il contratto è già stato adempiuto per la parte venditrice (appunto, la consegna delle chiavi), quindi Lei sarebbe già proprietario dell'immobile e obbligato a corrispondere l'intero prezzo.
Eccessiva onerosità
Altra questione ancora è quella dell'eccessiva onerosità sopravvenuta, che potrebbe essere astrattamente applicabile al contratto preliminare se - sempre come credo - la scrittura di cui sopra non possa essere qualificata come contratto definitivo, qualora siano integrati gli altri presupposti che mi accingo a sintetizzare.
In caso contrario il contratto preliminare sarebbe superato dal definitivo, e tale strada apparirebbe di più difficile percorribilità innanzitutto per la necessità di verificare se lo stesso sia un contratto ad esecuzione differita (caso a cui si applica il suddetto rimedio, oltre ai contratti ad esecuzione continuata o periodica) ed in secondo luogo perchè il 24 marzo eravamo già in piena pandemia.
In ordine a quest'ultima precisazione, infatti, merita sottolineare che la risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta richiede che la prestazione sia divenuta eccessivamente onerosa per una delle parti per una causa ad essa non imputabile, quindi dovuta a fatto eccezionale e imprevedibile. Occorre poi un collegamento causale tra l'evento e la sopravvenienza dell'eccessiva onerosità.
Si aggiunge infine che la controparte, a fronte della richiesta di risoluzione, potrebbe evitarla offrendosi di riportare il contratto ad equità.
In conclusione, La invito a rivolgersi quanto prima ad un Legale che, esaminando attentamente la situazione sia in grado di tutelare appieno i Suoi interessi per replicare repentinamente al sollecito che la controparte Le ha già inviato.
Sperando di esserLe stata utile, La saluto cordialmente.
