Buongiorno Filippo,
l'eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione (nel suo caso, il pagamento del prezzo), si valuta in relazione al contratto e alla data di stipula del preliminare.
In parole semplici, alla data di stipula del preliminare di compravendita, il venditore poteva legittimamente ritenere che Lei avesse la provvista sufficiente per effettuare il pagamento del prezzo. Il blocco della sua attività a rigore non incide direttamente su un'obbligazione che è sorta precedentemente, proprio perché si poteva supporre che alla data di stipula del preliminare Lei avesse la liquidità necessaria per far fronte all'acquisto.
In tale situazione, spetta a Lei dimostrare al venditore che il blocco della Sua attività ha inciso sulla Sua capacità di pagare il prezzo, ad esempio, perché la liquidità originariamente prevista per l'acquisto della casa è servita per far fronte ad altre spese impreviste e straordinarie.
Diverso e più semplice è il caso in cui il preliminare d'acquisto sia sospensivamente condizionato all'ottenimento di un mutuo o, comunque, il venditore sia già stato informato che Lei avrebbe pagato il prezzo tramite un mutuo; condizione che non si è verificata a causa della situazione emergenziale creatasi e del peggioramento del Suo rating bancario. In tal caso, il mancato ottenimento di un mutuo per cause sopravvenute può a mio avviso giustificare la risoluzione del contratto.
L'eccessiva onerosità della prestazione (che, come detto, va provata) Le darebbe il diritto di domandare la risoluzione, ma la controparte potrebbe opporsi o contestando il suo diritto o facendo una controfferta per riportare ad equità il contratto, ai sensi dell'art. 1467 del Codice Civile. Ad esempio, il venditore potrebbe proporre una ulteriore proroga della firma del definitivo, una rateizzazione del pagamento del prezzo o una riduzione.
In mancanza di accordo sulla risoluzione, Lei dovrebbe domandare la risoluzione giudiziale: in tal caso, spetterebbe dunque al giudice verificare effettivamente sia il Suo diritto alla risoluzione, sia la legittimità dell'eventuale controproposta del venditore.
Inoltre, a meno che il contratto non sia risolto per decisione del giudice, o accordo delle parti sull'eccessiva onerosità della prestazione, l'agenzia di mediazione immobiliare avrebbe diritto al compenso.
Non conoscendo tutti gli elementi del caso né avendo letto il preliminare, il consiglio è di provare a contattare sia la controparte, sia l'agenzia di mediazione immobiliare e verificare tutte le possibili alternative, in modo da contemperare tutti gli interessi in gioco.
Nell'auspicio che la situazione possa migliorare presto e che il Governo adotti ulteriori misure di sostegno per le imprese individuali quali la Sua, porgo cordiali saluti.
