Il bed and breakfast è una soluzione per il proprietario che intende ricavare una rendita economica da un immobile affittandolo ai turisti, sia direttamente oppure affidando la gestione ad un altro soggetto. Il bed and breakfast non è però l'unica soluzione a disposizione di chi dispone di un appartamento ed intende affittarlo ai turisti. In questo articolo introduciamo l'argomento degli affitti brevi di natura turistica:
- bed and breakfast;
- casa vacanze;
- locazione turistica
- locazione breve
Il Codice Identificativo Nazionale (CIN)
Prima di cominciare, è opportuno ricordare che per le attività in argomento (ma anche per le strutture ricettive alberghiere tradizionali) dal 1° Gennaio 2025 è in vigore l'obbligo, introdotto dal decreto legge 145/2023 all'articolo 13-ter, di dotarsi di un Codice Identificativo Nazionale (CIN). Il proprietario dell'immobile deve richiedere il codice CIN attraverso il sito del Ministero del Turismo.
Il decreto ha introdotto anche ulteriori obblighi:
- esporre il codice CIN all'esterno dell'immobile (art 13-ter, comma 6);
- dotarsi di
dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano.
(art. 13-ter comma 7); - per le attività esercitate in forma imprenditoriale: segnalazione certificata di inizio attività (SCIA)
presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune nel cui territorio è svolta l'attività.
(art 13-ter, comma 8)
Bed and Breakfast
Il Codice del Turismo (decreto legislativo n. 79/2011), definisce l'attività di bed and breakfast all'articolo 12.
I bed and breakfast sono strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi.
Articolo 12 - Codice del Turismo
Chi intende aprire un bed and breakfast deve considerare una prima difficoltà: la normativa varia da Regione a Regione quanto a licenze, condizioni per l'esercizio dell'attività e requisiti degli alloggi. Pertanto, prima di avviare l'attività, è necessario individuare e fare riferimento alla legge regionale dedicata ai bed and breakfast. In questa sede, ci limitiamo ad introdurre l'argomento evidenziando alcuni punti di carattere generale.
Quando non occorre la partita IVA per aprire un bed and breakfast
L'attività di bed and breakfast può essere esercitata senza aprire una partita IVA. Questo accade nella formulazione "originaria", diremmo "letterale" del bed and brekfast: una struttura ricettiva a gestione familiare, dunque non imprenditoriale, dove il proprietario offre alloggio e prima colazione agli ospiti all’interno della propria abitazione principale.
Questo accade se:
- il gestore risiede nella stessa abitazione o in una parte collegata ad essa;
- la colazione è fornita come parte del servizio. Tuttavia, il proprietario può anche decidere di servirsi di una struttura esterna (ad esempio un bar) per fornire la colazione.
In altre parole, l'attività di bed and breakfast non richiede l'apertura della partiva IVA quando viene esercitata saltuariamente e manca di quegli elementi che normalmente identificano una attività imprenditoriale. Come abbiamo visto, il titolare abita nella stessa casa e i servizi sono gestiti dai familiari, e possiamo aggiungere:
- l'attività non rappresenta l'unica o principale fonte di reddito del gestore ed
- è occasionale, ad esempio il bed and brekfast è aperto solo in alcuni periodi dell'anno;
- il numero di stanze non è elevato.
Questo, in via generale; tuttavia, la precisa individuazione delle soglie e dei requisiti che qualificano il bed and brekfast come attività imprenditoriale, richiedendo l'apertura della partita IVA, è effettuata dalle varie normative regionali in materia.
Quando non è richiesta la partita IVA, l'apertura del bed and breakfast non richiede particolari adempimenti e dunque non è necessaria l'iscrizione alla Camera di Commercio, né alcuna comunicazione alla Agenzia delle Entrate.
Quando è necessaria la partita IVA per aprire un bed and brekfast
Quando invece l'attività di bed and breakfast presenta gli elementi di una attività imprenditoriale, e richiede dunque la partita IVA (come abbiamo visto, è necessario consultare la normativa della Regione in cui si vuole avviare l'attività), occcorre, in via esemplificativa:
- Agenzia delle Entrate: richiedere la partita IVA
- SUAP del Comune: dotarsi delle certificazioni sul possesso dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza
- Camera di Commercio: presentare la SCIA.
Casa Vacanze
Le case vacanze sono immobili destinati all’affitto temporaneo per scopi turistici. La casa vacanze è definita dall' articolo 12 del Codice del Turismo, che parla di unità abitative immobiliate ad uso turistico :
Le unità abitative ammobiliate ad uso turistico sono case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero.
Articolo 12 - Codice del Turismo
In breve, i caratteri principali di una casa vacanze sono:
- la casa viene affittata ai turisti;
- durata limitata del contratto: da 7 giorni a 6 mesi;
- non vengono forniti servizi di tipo alberghiero.
Ciò che connota il contratto di locazione è la messa a disposizione dell’immobile senza fornitura di servizi aggiuntivi, fatta eccezione per quei servizi strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile previsti dal D.L. n. 50/2017 per le locazioni brevi (ad es. fornitura di biancheria, pulizia locali).
FAQ - Banca Dati Strutture Ricettive - BDSR - Ministero del Turismo
La gestione di una casa vacanze può avvenire:
- in forma non imprenditoriale,
da coloro che hanno la disponibilità fino ad un massimo di quattro unità abitative, senza organizzazione in forma di impresa
. - in forma imprenditoriale, quando il proprietario dispone di più di quattro immobili destinati a casa vacanze;
- attraverso agenzie immobiliari o
società di gestione immobiliare turistica che intervengono quali mandatarie o sub-locatrici.
Pur non essendo ammessi servizi di tipo alberghiero, la casa vacanze può offrire servizi aggiuntivi rispetto al soggiorno, per quanto essenziali, come pulizie e fornitura di biancheria.
Come abbiamo visto, a differenza dei bed and breakfast non è previsto o richiesto che il proprietario risieda nell’immobile: questi può gestire direttamente la casa vacanze o affidare la gestione ad un terzo.
Anche per la casa vacanze, la normativa nazionale viene attuata al livello regionale e comunale: per tutti i requisiti e gli adempimenti richiesti per l'apertura e la gestione di una casa vacanze è dunque necessario consultare la normativa adottata al livello locale.
Locazione Turistica
La locazione turistica riguarda l’affitto di immobili a scopo turistico senza la fornitura di servizi accessori. Per la locazione turistica manca una definizione normativa; il
Codice del Turismo, all'articolo 53 dell'Allegato 1, vi accenna brevemente (Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche
), e rinvia alle norme del Codice Civile in tema di locazione (art. 1571 e seguenti).
Gli aspetti principali della locazione turistica sono:
- la locazione è per un breve periodo;
- la finalità turistica del soggiorno;
- viene concesso in locazione il solo appartamento, senza i servizi aggiuntivi.
Locazione breve
Da non confondere con la locazione turistica è la locazione breve : una formula di locazione definita dall'articolo 4 del decreto legge n° 50/2017 a cui viene assegnata un particolare regime fiscale.
si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa
Articolo 4 - decreto legge n° 50/2017
A differenza della locazione turistica, la locazione breve prevede:
- durata massima di 30 giorni;
- contempla la fornitura di servizi ulteriori al soggiorno, per quanto essenziali: pulizia, fornitura di biancheria;
- è esercitata in forma non imprenditoriale.
Nel caso concreto, una locazione turistica può però essere considerata una locazione breve, e ricevere il trattamento fiscale a questa dedicato, se presenta le caratteristiche della locazione breve che abbiamo appena elencato.
Conclusioni
Con questo articolo abbiamo delineato brevemente i tratti principali affitti brevi di natura turistica. In conclusione, la normativa nazionale a cui abbiamo accennato è integrata da quella regionale; i requisiti e gli adempimenti per le esercizio delle attività in questione variano da Regione a Regione.
Infine, recentemente sono entrati in vigore ulteriori adempimenti, come il CIN, il Codice Identificativo Nazionale che il proprietario dell'appartamento da affittare deve ottenere, richiedendolo attraverso la pagina dedicata sul sito del Ministero del Turismo.
Contatta l'avvocato per una consulenza
Federica Rosa
Avvocato immobiliarista a Modena
Avvocato civilista a Modena, fornisco assistenza sulla contrattualistica a imprese di piccola e media dimensione per gestione ordinaria degli affari. Mi occupo principalmente di Diritto Civile, Diritto Successorio e Diritto Immobiliare.
