Il Risarcimento Danni Per Il Ritardo Del Rogito

Buongiorno,
il quesito pone diverse problematiche.

In primo luogo occorrerebbe accertare cosa si intende per "contratto vincolato all'ottenimento di un mutuo".
Mi pare di poter dire che il vincolo sia da ricondurre ad una condizione sospensiva sicchè l'efficacia del contratto è subordinata al suo avveramento.

Rilevo, tuttavia, che l'acquirente non si sarebbe attivato per chiedere il mutuo benchè abbia provveduto puntualmente ai pagamenti delle rate almeno sino al 2020.

Non è dato sapere, però, se si sia già verificata un'interruzione dei pagamenti rateali per l'anno 2021 (e allora vi sarebbe - anche sotto questo profilo - un inadempimento) e quale sarebbe la data entro la quale le parti si sono impegnate a rogitare anche per valutare se l'inerzia nella richiesta del mutuo da parte dell'acquirente sia colpevole e, quindi, debba essere valutata l'inaffidabilità di un impegno la cui esecuzione dipenda dalla mera scelta e volontà dell'acquirente con tutte le conseguenze del caso in termini di validità dell'assunzione dell'obbligo ad acquistare di cui al preliminare.

In secondo luogo, la lettera dell'avvocato che contenga (solo?) la richiesta di rinvio del rogito di un anno "a causa dell'emergenza Covid" mi sembra decisamente povera. Rammento che la pandemia, nemmeno nei tempi peggiori, è mai stata ragione sufficiente a giustificare un inadempimento dovendo esso essere conseguenza piuttosto delle disposizioni che hanno imposto il lockdown per il contenimento della diffusione del contagio. Sul punto, quindi, condivido la Sua osservazione. 

Quando il risarcimento danni è dovuto

Quanto, infine, alla richiesta di danni causati dal ritardo del rogito rispetto ai termini del preliminare, posso dire che in linea generale se vi è inadempimento in termini di ritardo, e se esso è colpevole, i danni sono dovuti (anche nei termini da Lei indicati) purchè siano documentati o, comunque, provati.

I termini del preliminare

In definitiva:

Per rispondere alla domanda se il risarcimento dei danni causati dal ritardo del rogito è dovuto o meno è necessaria la lettura del preliminare e considerare i termini in esso pattuiti, oltre che una riflessione sulle circostanze di fatto verificatesi dalla data della stipula del preliminare ad oggi.

Inoltre, andrebbe valutata l'opportunità di insistere per l'adempimento o, diversamente, quella di recedere dal contratto da parte del venditore.

Cordiali saluti.

Salve Antonio,
per prima cosa Lei indica un preliminare per un'attività agricola: non ci è chiaro se la vendita che avete pattuito si riferisce ad un immobile ad uso agricolo ovvero a tutta l'attività, nel qual caso potrebbe configurarsi anche la cessione di azienda.

In questa prima distinzione già si deve considerare in modo diverso la valenza del preliminare, ovvero se "solo" immobiliare dovrebbe essere stato trascritto e sarebbe necessario stipulare il definitivo entro due anni, che mi pare siano quelli durante i quali il Suo futuro acquirente ha regolarmente pagato le rate di acquisto.

Mi pare di capire che la richiesta di posticipare il rogito sia stata preceduta da un anno di mancato pagamento: a tal riguardo, come avete gestito la situazione finora?

La Sua richiesta di risarcimento danni, a mio avviso, non avrebbe molte possibilità; sarebbe invece fondata una risoluzione per mancato adempimento, da verificare se per morosità o scadenza del termine, ovvero per inadempimento contrattuale se trattasi di cessione dell'attività e non solo di proprietà immobiliare.

La situazione è sicuramente complessa e per prima cosa Le consiglio di valutare se è Suo interesse portare a termine l'originario contratto e nel caso capire le ragioni del ritardo del rogito, ovvero qualora fosse mutato il Suo interesse e non volesse più stipulare, capire se ci sono i presupposti per riavere il possesso dell'immobile oltre che dell'attività eventualmente ceduta.