Gent.mo Paolo,nel leggere le Sue parole pare che il ritardo sia dovuto solo alla banca: se Lei ha risposta scritta di quanto affermato dalla banca non ci dovrebbero essere problemi relativamente al rogito.
Non specifica però se per il ritardo dell'adempimento ha richiesto una penale ovvero degli interessi, in quanto questa formulazione di pagamento non è sicuramente vantaggiosa per Lei.
In merito alla validità del rogito, se avverrà il pagamento non ci sono problemi; qualora invece non vi sia tale pagamento, bisognerà accertarsi se il notaio aveva condizionato il rogito all'ottenimento del mutuo; in mancanza, il rogito sarebbe comunque valido. Pertanto, avendo Lei oltretutto già rilasciato quietanza per le somme ricevute al rogito, sarebbe necessario esaminare la documentazione.
Rischi per il venditore in caso di erogazione differita del mutuo
Il rischio per il venditore in caso di erogazione differita del mutuo del rogito è proprio quello del mancato pagamento della somma da parte della banca: il venditore si troverebbe ad aver venduto l'immobile e non aver percepito la somma pattuita. In tal caso, il venditore dovrebbe poi attivarsi giudizialmente al fine di far accertare il mancato pagamento ed annullare l'atto di compravendita.
Come può tutelarsi il venditore?
Il venditore può tutelarsi dal rischio connesso alla erogazione del mutuo non contestuale al rogito prevedendo all'atto del rogito una condizione sospensiva: ad esempio, stabilendo che il passaggio di proprietà avverrà solo se e quando la somma verrà accreditata sul conto del venditore. Oppure, condizionando il passaggio della proprietà al buon esito del mutuo.
Che cos'è il retratto di mutuo?
Il mutuo può essere:
CONTESTUALE AL ROGITO: al momento della stipula del rogito vi sarà l’erogazione del mutuo o, in caso di solo mutuo, la somma sarà immediatamente accreditata sul conto del mutuante.
NON CONTESTUALE o "RETRATTO: al momento della stipula del rogito vi sarà la stipula del contratto di mutuo ma non l’erogazione dello stesso; l'erogazione del mutuo sarà differita e avverrà dopo il rogito. La somma verrà versata, al venditore o al mutuante, solo in un secondo momento.
Con il retratto di mutuo la somma può essere corrisposta in tempi diversi:
- al momento della iscrizione dell’ipoteca (quindi mediamente nell’arco di 3-4 giorni lavorativi);
- al momento del c.d. “consolidamento” dell’ipoteca e quindi mediamente dopo 15 giorni lavorativi dalla stipulazione dell’atto. In tal caso, devono trascorrere almeno 10 giorni dalla stipula all’erogazione perchè la banca sia tutelata in caso di soggetto mutuatario fallibile: trascorso questo tempo, anche qualora il soggetto fallisca, l’ipoteca non è più suscettibile di essere resa inefficace dall’azione revocatoria.
FAI ATTENZIONE:
L'acquirente che intenda ricorrere al retratto di mutuo per l’acquisto di una casa è bene che informi per tempo il venditore e che questo gli comunichi la propria disponibilità, poiché all’atto del rogito di vendita sarà indicato che la banca erogherà la somma non prima di 15 giorni e questo potrebbe non incontrare il favore del venditore.
