Per una risposta esaustiva sarebbe necessario leggere il contratto con cui ha conferito il mandato all'agenzia immobiliare. In questa sede possiamo solo introdurre l'argomento in via generale.
Quando bisogna pagare la penale all'agenzia immobiliare
La penale è solitamente prevista per il caso in cui il cliente receda anticipatamente dal contratto stipulato con l'agenzia immobiliare. Pertanto, il cliente è tenuto al pagamento della penale quando dopo aver conferito il mandato decide di ritirarlo, ad esempio perché non intende più vendere la casa. Questo, ovviamente quando la penale è prevista dal contratto.
Quando la penale all'agenzia immobiliare non è dovuta?
Tuttavia, la penale all'agenzia immobiliare non è dovuta se è da ritenersi vessatoria. Una penale è vessatoria quando prevede il pagamento di una somma particolarmente alta e senza alcuna relazione con il lavoro svolto dal mediatore o agenzia immobiliare.
Il contratto di mediazione concluso tra una agenzia immobiliare e un cliente consumatore è infatti soggetto alla disciplina sulle clausole vessatorie prevista dal Codice del Consumo.
La giurisprudenza ha più volte precisato che una penale è da considerarsi vessatoria quando è di un importo simile a quello previsto per la provvigione dovuta nel caso in cui l'affare venga concluso. Possiamo dire che una penale del 90% della provvigione, o del 95% come nel Suo caso, può dunque considerarsi una penale vessatoria e quindi non dovuta anche se prevista in contratto.
La sentenza della Cassazione
La sentenza della Cassazione n° 19565 del 18 Settembre 2020 ha precisato alcuni principi in materia di vessatorietà della penale all'agenzia immobiliare.
La clausola che attribuisca al mediatore il diritto alla provvigione anche in caso di recesso da parte del venditore può presumersi vessatoria quando il compenso non trova giustificazione nella prestazione svolta dal mediatore. È compito del giudice di merito valutare se una qualche attività sia stata svolta dal mediatore attraverso le attività propedeutiche e necessarie per la ricerca di soggetti interessati all'acquisto del bene.
Cass. n° 19565 - 18-09-2020
E questo ci porta alla Sua seconda domanda.
La penale non può essere del tutto scollegata dal lavoro svolto dall'agenzia fino al momento in cui il consumatore esercita il recesso e non può dunque essere di importo pari o simile alla provvigione.
Sospensione del mandato
Se la possibilità di sospendere il mandato non è prevista nel contratto stipulato con l'agenzia immobiliare, è necessario che tale ipotesi venga concordata tra Lei e l'agenzia.
In conclusione, per entrambe le ipotesi è necessario conoscere il contenuto del contratto che ha stipulato con l'agenzia immobiliare quanto ad eventuali penali e possibilità di sospendere il mandato.
