Gent. ma Sig. ra Linda, per una risposta esaustiva sarebbe necessario leggere il contratto con cui ha conferito il mandato all'agenzia immobiliare.
In via generale, la Sua domanda individua due ipotesi distinte:
- la revoca del mandato all'agenzia immobiliare prima della scadenza del contratto;
- la sospensione del mandato.
Quando bisogna pagare la penale all'agenzia immobiliare
In caso di revoca anticipata del mandato, Lei sarà tenuta al pagamento della penale all'agenzia immobiliare se questa è prevista nel contratto.
Quando la penale all'agenzia immobiliare non è dovuta?
La penale non è dovuta se vessatoria: è da considerarsi vessatoria una penale prevista nel contratto tra una agenzia immobiliare e un consumatore che preveda, in caso di recesso anticipato, il pagamento di una somma particolarmente alta e senza alcuna relazione con il lavoro svolto dal mediatore o agenzia.
Il contratto di mediazione concluso tra una agenzia immobiliare e un cliente consumatore è infatti soggetto alla disciplina sulle clausole vessatorie prevista dal Codice del Consumo.
La giurisprudenza ha più volte precisato che una penale è da considerarsi vessatoria quando è di un importo simile a quello previsto per la provvigione dovuta nel caso in cui l'affare venga concluso. Possiamo dire che una penale del 90% della provvigione, o del 95% come nel Suo caso, può dunque considerarsi una penale vessatoria e quindi non dovuta anche se prevista in contratto.
In particolare, la sentenza della Cassazione n° 19565 del 18 Settembre 2020 ha precisato alcuni principi in materia di vessatorietà della clausola che prevede il pagamento della penale all'agenzia immobiliare in caso di recesso del venditore.
La clausola che attribuisca al mediatore il diritto alla provvigione anche in caso di recesso da parte del venditore può presumersi vessatoria quando il compenso non trova giustificazione nella prestazione svolta dal mediatore. È compito del giudice di merito valutare se una qualche attività sia stata svolta dal mediatore attraverso le attività propedeutiche e necessarie per la ricerca di soggetti interessati all'acquisto del bene.
Cass. n° 19565 - 18-09-2020
E questo ci porta alla Sua seconda domanda
La penale non può essere del tutto scollegata dal lavoro svolto dall'agenzia fino al momento in cui il consumatore esercita il recesso e non può dunque essere di importo pari o simile alla provvigione.
Sospensione del mandato
Se la possibilità di sospendere il mandato non è prevista nel contratto stipulato con l'agenzia immobiliare, è necessario che tale ipotesi venga concordata tra Lei e l'agenzia.
In conclusione, per entrambe le ipotesi è necessario conoscere il contenuto del contratto che ha stipulato con l'agenzia immobiliare quanto ad eventuali penali e possibilità di sospendere il mandato.
