Il contratto di mediazione immobiliare
Il contratto di mediazione immobiliare, nella prassi, è configurabile quando un soggetto, interessato ad acquistare o a vendere un immobile, conferisce uno specifico incarico ad un’agenzia immobiliare di individuare un venditore o un compratore. L'agenzia immobiliare o il mediatore maturano il diritto alla provvigione quando l'affare viene concluso grazie al loro intervento.
Tale contratto si caratterizza per il fatto che l'incarico, conferito all'agenzia immobiliare, proviene da una parte soltanto (contratto atipico di mediazione unilaterale), differenziandosi, sotto questo aspetto, dal contratto di mediazione previsto e disciplinato dal Codice Civile (articolo 1754 del Codice Civile), che costituisce un contratto tipico in cui un soggetto (il mediatore) mette in relazione due o più parti per la conclusione di uno specifico affare, senza tuttavia essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o rappresentanza (c.d. indipendenza rispetto alle parti).
Con la mediazione immobiliare, quindi, si è in presenza di un contratto di mediazione, atipico ed unilaterale, in cui una delle parti (chi vende) affida uno specifico incarico all’agenzia immobiliare, consistente nell'individuare un potenziale compratore.
Il recesso dal contratto di mediazione
Uno dei problemi che si può porre, rispetto a tale tipologia contrattuale, è quello di verificare la presenza e la legittimità di eventuali clausole che riconoscano al soggetto che conferisce l'incarico il diritto di recedere dal contratto (ossia, il diritto di liberarsi, di sciogliersi unilateralmente dal rapporto contrattuale e di revocare il mandato all'agenzia immobiliare).
Le clausole sul recesso e la penale
Normalmente, infatti, il contratto di mediazione immobiliare costituisce un modello prestampato e predisposto unilateralmente dall'agente immobiliare, con la conseguenza che il margine di trattativa con il cliente, in ordine alle condizioni di conferimento, di svolgimento e di cessazione dell'incarico contrattuale, è pari a zero, essendo il contenuto del contratto e tutte le sue relative clausole - di fatto - "imposte" dall'agenzia immobiliare, al proprio cliente, che si trova nella situazione o di accettare il contratto ed il suo contenuto così come lo stesso è stato predisposto, oppure di rinunciare al conferimento di detto incarico.
La clausola che prevede la penale è vessatoria
In particolare, il problema può porsi, nel caso in cui il soggetto che conferisce l'incarico sia un consumatore, ossia un soggetto che agisce per "fini estranei alla propria attività professionale o imprenditoriale" e la clausola che gli riconosce il diritto di recesso sia particolarmente "sfavorevole" per lo stesso, ad esempio perchè prevede, quale "corrispettivo" per l'esercizio del diritto di recesso, il pagamento di una penale dall'importo particolarmente alto e del tutto scollegato rispetto all'attività effettivamente svolta dal mediatore (ad esempio: pagamento forfettariamente stabilito in un importo pari all'80% o al 90% della provvigione pattuita per il caso di conclusione dell'incarico).
In questo caso, infatti, la giurisprudenza, in più occasioni, ha avuto modo di precisare che, sebbene le parti, nell’ambito dei poteri di autonomia riconosciuti dalla legge, possano dare al rapporto di mediazione una regolamentazione differente da quella prevista dal codice civile e, pertanto, possano anche prevedere che il mediatore sia pagato per l’attività svolta, in caso di recesso del committente, tuttavia, la previsione di una compenso sostanzialmente identico (80 o 90%) alla provvigione prevista in caso di positiva conclusione dell’affare, nel caso in cui il committente eserciti la facoltà di recesso, costituisce un tipico esempio di clausola vessatoria.
In conclusione
Pertanto, la prima da cosa da fare ove si consideri di recedere dal contratto con l'agenzia immobiliare è verificare se:
è prevista, nel contratto di mediazione stipulato con l'agenzia, una clausola che riconosca al cliente il diritto di recedere dal contratto;
se l'importo del corrispettivo eventualmente previsto (la penale per il recesso) sia proporzionalmente commisurato all'attività effettivamente prestata dal mediatore sino al momento del recesso, o se non sia invece da considerare vessatoria e in quanto tale non dovuta.
