Il diritto di prelazione su terreno agricolo o prelazione agraria è la priorità all'acquisto di un terreno agricolo riconosciuta al coltivatore diretto affittuario del fondo o al proprietario di un terreno confinante; se il proprietario decide di vendere, questi hanno la precedenza a parità di prezzo sugli altri acquirenti e possono riscattare il terreno da un terzo acquirente ove non siano stati correttamente informati della vendita.
In questo articolo vediamo come funziona il diritto di prelazione sui terreni, chi ne ha diritto e quali sono le condizioni che ne consentono l'esercizio.
Indice
Che cos'è la prelazione agraria?
La prelazione agraria è il diritto di essere preferiti come acquirenti, a parità di condizioni, nell'acquisto di un fondo agricolo che il proprietario ha deciso di vendere. Il venditore dovrà comunicare la sua intenzione di vendere prima al titolare del diritto di prelazione sul terreno agricolo, proponendogli l'acquisto del fondo.
Chi ha diritto di prelazione agraria?
Il diritto di prelazione sul terreno agricolo spetta al coltivatore diretto del fondo o al proprietario di un terreno confinante; la prelazione agraria spetta anche alle cooperative di imprenditori agricoli e alle società agricole di persone.
Il coltivatore diretto affittuario del terreno agricolo
L'articolo 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590 assegna il diritto di prelazione agraria all'affittuario coltivatore diretto del fondo in vendita.
Il diritto di prelazione su terreni agricoli in favore del coltivatore diretto affittuario del fondo ha lo scopo di agevolare l'acquisto del terreno da parte di chi lo lavora, facendo coincidere in un unico soggetto la proprietà e la conduzione del fondo e favorire così la produttività della conduzione agricola.
Il coltivatore diretto affittuario del terreno agricolo ha diritto di prelazione alle seguenti condizioni:
- coltiva il fondo in qualità di affittuario da almeno due anni;
- non ha venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria;
il fondo per il quale intende esercitare la prelazione, in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi, non supera il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.
La prelazione agraria del confinante
Il diritto di prelazione sul terreno agricolo in vendita spetta anche al proprietario del fondo confinante, che sia un sia coltivatore diretto o anche imprenditore agricolo professionale e non coltivatore diretto; secondo l'articolo 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817:
al mezzadro o al colono il cui contratto sia stato stipulato dopo l'entrata in vigore della legge 15 settembre 1964, n. 756;
al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purche' sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti;
all'imprenditore agricolo professionale iscritto nella previdenza agricola proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purche' sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti o enfiteuti coltivatori diretti.
Il confinante non coltivatore diretto ha diritto di prelazione?
Si, anche il confinante non coltivatore diretto ha diritto di prelazione sul terreno agricolo se si tratta di un Imprenditore Agricolo Professionale iscritto alla relativa previdenza. Difatti, la figura dell'imprenditore agricolo non coincide necessariamente con quella di coltivatore diretto.
Le cooperative di imprenditori agricoli
Il decreto legge 24 Giugno n° 91 all'articolo 7 ter ha esteso il diritto di prelazione agraria anche alle società cooperative di imprenditori agricoli qualora almeno la metà degli amministratori e dei soci sia in possesso della qualifica di coltivatore diretto come risultante dall'iscrizione nella sezione speciale del registro delle imprese di cui agli articoli 2188 e seguenti del Codice Civile.
Le società agricole di persone
In materia di prelazione agraria una legge del 2004, per la precisione il Decreto Legislativo 29 Marzo 2004 n° 99, ha esteso il diritto di prelazione su terreni agricoli anche alle società agricole di persone:
L'esercizio del diritto di prelazione o di riscatto... spetta anche alla societa' agricola di persone qualora almeno la meta' dei soci sia in possesso della qualifica di coltivatore diretto come risultante dall'iscrizione nella sezione speciale del registro delle imprese di cui all'articolo 2188 e seguenti del Codice Civile
articolo 2 comma 3 del Decreto Legislativo n° 99/2004
Le cooperative di imprenditori agricoli e le società agricole di persone rappresentano un altro caso in cui la prelazione agraria spetta anche a chi non è coltivatore diretto: in tali casi infatti è richiesta la qualifica di coltivatore diretto solo per la metà dei soci. Vi saranno dunque soci che, per quanto non coltivatori diretti, beneficeranno comunque del diritto di prelazione sul terreno agricolo.
Come si esercita il diritto di prelazione
Il coltivatore diretto o il confinante esercita il diritto di prelazione comunicando al venditore di voler acquistare il fondo ed avvalersi così del proprio diritto di prelazione.
A tal fine:
Pertanto, per consentire l’esercizio del diritto di prelazione sul fondo, il proprietario che intende vendere un terreno agricolo è tenuto ad inviare una comunicazione ai confinanti e agli altri aventi diritto, con lettera raccomandata, contenente la proposta di vendita e il contratto preliminare di compravendita, indicando il nome dell’acquirente, il prezzo e le altre condizioni stabilite per la vendita.Il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l'eventualita' della prelazione. Il coltivatore deve esercitare il suo diritto entro il termine di 30 giorni.
Articolo 8 Legge 26 Maggio 1965 n° 590
Quando si può esercitare la prelazione agraria?
Il diritto di prelazione agraria va esercitato entro 30 giorni dalla ricezione della comunicazione da parte del proprietario: se il titolare della prelazione comunica la sua intenzione di acquistare il terreno agricolo, il contratto si intende concluso e il prezzo deve essere pagato entro sei mesi, che decorrono dalla comunicazione effettuata dal proprietario che vende.
Il termine per il pagamento del prezzo è stato portato da 3 a 6 mesi dal Decreto Legge 19 Maggio 2020, n° 34, che all'articolo 224 ha modificato l'articolo 8 della legge 590 del 1965 che abbiamo menzionato in precedenza.
Cosa succede se non si rispetta la prelazione agraria?
Se il proprietario non rispetta il diritto di prelazione sul terreno agricolo comunicando la proposta di vendita, oppure se il prezzo indicato nella notifica è superiore a quello risultante nel contratto di compravendita, chi ha diritto alla prelazione può riscattare il terreno dall’acquirente entro un anno dalla trascrizione della vendita nei registri immobiliari.
Con la previsione relativa al prezzo indicato nella notifica si vuole evitare che per dissuadere il titolare del diritto di prelazione dall'acquisto il proprietario indichi un prezzo più alto di quello poi praticato ad un terzo acquirente. Indicando il prezzo effettivo si consente al titolare della prelazione di valutare concretamente le possibilità di acquistare il fondo.
Come riscattare il terreno venduto senza rispettare la prelazione?
Per riscattare il terreno oggetto di prelazione agraria è sufficiente comunicare al terzo acquirente l'intenzione di esercitare il proprio diritto di prelazione ed acquistare il terreno entro un anno dalla trascrizione; pertanto, la compravendita effettuata in violazione della prelazione non è nulla e il terreno va riscattato entro un anno. Se il terzo acquirente non intende cedere il fondo sarà necessario agire in giudizio per riscattare il terreno.
Altrimenti, se non vi sono contestazioni o resistenze da parte del terzo acquirente, il titolare del diritto di prelazione subentra nella posizione dell’acquirente versandogli il prezzo entro sei mesi dal momento in cui il terzo acquirente ha comunicato la propria adesione alla dichiarazione stragiudiziale di riscatto, oppure, in caso di contestazione, dal passaggio in giudicato della sentenza che riconosce il diritto di riscatto.
Il pagamento è per il solo importo del prezzo stabilito per la compravendita; il terzo acquirente che ha subìto il riscatto potrà poi rivolgersi al Tribunale per ottenere i danni dal venditore che non aveva ottemperato al suo obbligo di notificare la prelazione o lo aveva fatto in modo non corretto indicando un prezzo diverso.
Come rinunciare al diritto di prelazione sul terreno agricolo?
Per rinunciare al diritto di prelazione agraria il titolare deve comunicare per iscritto di essere stato informato dal proprietario del prezzo di vendita del fondo e di tutte le condizioni della cessione e di rinunciare all'acquisto.
La rinuncia scritta al diritto di prelazione va allegata o almeno citata nel rogito di compravendita al fine di evitare una successiva rivendica degli aventi diritto che, se non correttamente informati, potrebbero impugnare l’atto di compravendita e riscattare il terreno.
Conclusioni
È consigliato, per chi acquista un terreno agricolo, verificare che il venditore abbia puntualmente informato eventuali titolari del diritto di prelazione di tutti i dettagli della vendita, proponendo loro l'acquisto del fondo; in mancanza, il terzo acquirente rischia di subìre il riscatto del fondo da parte di chi rivendicherà il proprio diritto di prelazione agraria sul fondo venduto.
Federica Rosa
Avvocato immobiliarista a Modena
Avvocato civilista a Modena, fornisco assistenza sulla contrattualistica a imprese di piccola e media dimensione per gestione ordinaria degli affari. Mi occupo principalmente di Diritto Civile, Diritto Successorio e Diritto Immobiliare.
