Il rogito viene rinviato dal venditore causa covid: è dovuta la penale?

Gent. ma Sig. ra Giulia, 
il Suo quesito è piuttosto complesso da analizzare in quanto Lei afferma che la parte venditrice ostacola la perizia del mutuo e allo stesso tempo non si è data da fare per trovare una nuova soluzione abitativa, situazioni che, se provate giudizialmente, sarebbero a Suo favore. 

Allo stesso tempo però causa emergenza sanitaria in atto le situazioni debitorie sono "sospese a data da destinarsi" e tra queste si potrebbe annoverare la penale.

Per valutare quali di tali elementi prevalga a livello giuridico sarebbe necessario avere la documentazione e, dato che pare che non vi sia accordo con la controparte, appare inevitabile l'intervento di un legale. 

Saluti

Gentile Signora Giulia,
la risposta dipende da quanto si protrarranno le limitazioni alla libertà di circolazione e con quali modalità verranno eventualmente attuate.

Infatti, se le limitazioni cessassero effettivamente il 3 Maggio la parte acquirente potrebbe essere considerata in difetto, considerando anche che la stessa - come Lei dice - non si sarebbe attivata da fine novembre a inizio marzo (data in cui anche Milano è diventata "Zona Rossa"). Ciò potrebbe comportare l'applicazione della sanzione da Voi stabilita e un diniego dello spostamento del rogito.

Essendo però una situazione incerta, e senza conoscere ulteriori dettagli della questione - che andrebbe sottoposta ad un Legale per consentire l'esame dei documenti e di fare tutte le valutazioni del caso -  Le consiglio di contattare la controparte e il proprietario dell'immobile in cui attualmente vive per trovare una soluzione bonaria.

Gent.ma sig.ra Giulia, 
premesso che per una puntuale analisi del caso è necessario prendere visione della documentazione, Le riferisco sinteticamente le mie valutazioni. 

Allo stato il Suo promittente venditore non è inadempiente, lo diverrà qualora non si presenti dal Notaio dopo una sua formale convocazione, nella quale dovrà dargli un termine di almeno 15 gg dopo lo scadere del termine per il rogito. 

Qualora il promittente venditore non si presentasse dinanzi al Notaio Lei potrà adottare dei provvedimenti, che sono diversi a seconda che la sua volontà sia quella di proseguire con l'acquisto o risolvere il contratto; questo in una situazione diciamo così normale.

Stante il problema epidemiologico, il promittente venditore potrebbe invocare l'art. 91 del cosiddetto Decreto Cura Italia, ritenendo che il proprio inadempimento sia giustificato. Circostanza che potrebbe consentire allo stesso di ottenere una posticipazione del rogito senza il pagamento di penali. 

D'altro canto è anche vero che il promittente venditore ha sottoscritto il preliminare a novembre, quando ancora la pandemia non era scoppiata. 

Personalmente ritengo che lei, decorso il 30 giugno, dopo la messa in mora per presentarsi di fronte al Notaio, potrebbe chiedere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligazione contrattuale (ossia, ottenere il trasferimento dell'immobile a fronte del pagamento), ma non è detto che ottenga il pagamento della penale, almeno per il periodo successiva al 30 giugno pari alla durata delle misura restrittive adottate dal Governo regionale e nazionale. 

Cordiali saluti