Rogito posticipato causa covid su richiesta venditore: posso recedere?

Gent.mo Sig. Simone, 
Lei ha facoltà di recedere ma con le conseguenze di legge e per essere esaustiva dovrei esaminare i documenti e le clausole contenute, ma sicuramente la prima che mi viene in mente è la perdita della caparra, in quanto per covid-19 il rogito può essere posticipato, peraltro non è scontato che Le sia riconosciuto l'affitto che i venditori si offrono di pagare. 

Mi pare una situazione in cui trovare un accordo col venditore sia per Lei molto più vantaggioso sia economicamente che come tempistica.

 Gent.mo sig. Simone, 
premetto che per darle una compiuta risposta sarebbe necessario leggera la documentazione contrattuale, le riferisco che i suoi promittenti venditori, qualora abbia ancora intenzione di acquistare l'immobile, le hanno proposto una soluzione conciliativa che ritengo accettabile. 

Ad ogni modo, venendo al suo quesito, non è detto che il problema epidemiologico possa giustificare un ritardo nella sottoscrizione del contratto definitivo, considerando che il contratto preliminare è stato sottoscritto prima del blocco delle attività, e prevede una scadenza successiva alla riapertura delle attività, visto che molto probabilità le attività edili potranno riprendere dopo il 4 maggio.

Allo stesso tempo, però, ai suoi promittenti venditori potrebbe essere giustificato un ritardo nell'adempimento, dovuto proprio alla sospensione delle attività.

Nel valutare l'opportunità di intraprendere un'azione di risoluzione del contratto in caso di ritardo deve considerare questi fattori:

- intanto deve attendere il 31 maggio 2020 e constatare che i promittenti venditori non si sono presentati dinanzi al Notaio da lei scelto, presso il quale li avrà convocati; 

- dopo di che dovrà intimare l'adempimento con una raccomandata, dando un termine non inferiore a 15 giorni per la sottoscrizione dell'atto di vendita; 

- e solo se non si presentano anche a questo appuntamento potrà agire in giudizio per chiedere la risoluzione del contratto.

Come può avere intuito ciò comporta il decorso di un tempo che le suggerisce di accettare la proposta dei suoi promittenti venditori.

Se decide di accettare la proroga e il pagamento del canone da parte dei suoi promittenti venditori, faccia in modo che questi le garantiscano direttamente con il proprietario dell'alloggio il pagamento del canone. 

Cordiali saluti 

Gentilissimo Simone,
un parere compiuto potrà essere reso solo alla luce dell'esame della vicenda concreta.

Infatti, occorrerebbe innanzitutto capire se la disponibilità della nuova abitazione dei venditori era stata prevista come condizione per procedere o meno al rogito: in caso negativo, potrebbe legittimamente rifiutarsi.

In caso positivo, se è vero che la sola presenza delle restrizioni volte a prevenire il contagio da covid-19 non basta per configurare l'impossibilità sopravvenuta (anche solo temporanea) della prestazione - astrattamente possibile visto che a novembre non c'era ancora l'emergenza sanitaria - in quanto le stesse devono aver avuto un ruolo causale nel ritardo, sicuramente avrà comportato notevoli difficoltà per la Sua controparte, visto il lungo periodo di lockdown e la probabile riapertura a inizio maggio, con rogito fissato al 31 maggio.

In conclusione, in una situazione inedita e mutevole come quella attuale una soluzione bonaria apparirebbe la migliore, quindi la proposta che Le hanno fatto potrebbe essere da prendere in considerazione. Nulla vieta che possa avanzare anche Lei dellerichieste che potrebbero servirLe per evitare ulteriori danni o disagi  (ad es. prevedere il pagamento di una somma per ogni giorno di ritardo nell'adempimento del definitivo rispetto alla nuova data concordata). Anche nella fase della trattativa sarebbe utile farsi assistere da un Legale.