Compravendita immobiliare e forza maggiore

La compravendita immobiliare e la risoluzione del contratto per forza maggiore causa coronavirus
Giovedì, 26 Marzo 2020 23:16

Covid, compravendita immobiliare e forza maggiore In evidenza

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Risoluzione contratto acquisto immobile per causa forza maggiore immagine da opensource.com

L'emergenza covid pone il problema, tra gli altri, dell’impossibilità di adempiere alle obbligazioni contrattuali; quantomeno, ne rende difficoltoso il puntuale adempimento.

In questo articolo esaminiamo il caso dell'inadempimento del contratto di compravendita immobiliare, dovuto all'emergenza Covid, e la conseguente risoluzione per causa di forza maggiore.

Un caso che si sta frequentemente verificando in conseguenza dell'emergenza covid-19 è il rinvio degli adempimenti contrattuali derivanti dalla compravendita immobiliare; ci è stato anche chiesto in merito alla possibile risoluzione del contratto di compravendita di un immobile per causa di forza maggiore.

Facciamo un esempio: ho sottoscritto un preliminare di vendita di un immobile in gennaio 2020 con stipula del rogito entro il 29 marzo 2020.

In tale ipotesi, la pandemia COVID 19 non era stata ancora dichiarata al momento della sottoscrizione del preliminare e, trattandosi di un'impossibilità sopravvenuta e non prevedibile, sarà possibile posticipare la data del rogito di compravendita in quanto, a seguito delle misure restrittive varate in conseguenza dell'emergenza covid-19, l'attività sia dei notai che delle banche hanno subito notevoli rallentamenti.

Qualora invece il debitore ovvero acquirente non intenda stipulare il definitivo (e procedere con il rogito) può invocare, sussistendo alcune condizioni che andiamo a vedere, la risoluzione del contratto di compravendita immobiliare per impossibilità sopravvenuta, o per eccessiva onerosità, per causa di forza maggiore.


Vedi anche:

Rinvio del rogito notarile causa coronavirus.

Tutte le domande pervenute dagli utenti e le risposte degli avvocati nella sezione Chiedi ad un Avvocato in tema di compravendita immobiliare e rinvio del rogito.


Risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta

L’articolo 1256 del Codice Civile disciplina le ipotesi di impossibilità definitiva ed impossibilità temporanea della prestazione: l’obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile. L’impossibilità deve essere sopravvenuta al momento della stipula.

Se invece l’impossibilità è solo temporanea, il debitore non è responsabile del ritardo nell’adempimento finchè essa perdura. Tuttavia l’obbligazione si estingue se l’impossibilità si protrae fino a quando, in relazione al titolo della obbligazione o alla natura dell’oggetto, il debitore non può essere ritenuto obbligato a eseguire la prestazione ovvero il creditore non ha più interesse a conseguirla.

Naturalmente, la liberazione del debitore per sopravvenuta impossibilità della prestazione può verificarsi solo se sia impossibile eseguire la prestazione e l'impossibilità non sia imputabile al debitore. Pertanto, nel caso in cui il debitore non abbia adempiuto la propria obbligazione nei termini contrattualmente stabiliti, egli non può invocare l'impossibilità di adempiere motivandola con un ordine o divieto dell’autorità amministrativa (factum principis) sopravvenuto che fosse ragionevolmente prevedibile secondo la comune diligenza.

Impossibilità di adempimento causa Covid

Appare dunque evidente che se un contratto è stato stipulato in epoca antecedente ai provvedimenti governativi restrittivi delle libertà individuali dovuti all'emergenza coronavirus Covid-19, potrebbe trovare applicazione il citato articolo 1256 del Codice Civile, a patto che la restrizione della libertà personale determini una oggettiva impossibilità ad adempiere.

Occorre tuttavia prestare attenzione: secondo la Giurisprudenza l'impossibilità non è giustificata ove l'evento che la rende impossibile sia ragionevolmente prevedibile.

Pertanto, nel caso dei provvedimenti restrittivi delle libertà individuali imposte dalle autorità in ragione del coronavirus, tali da rendere l'adempimento impossibile, qualora fosse stato sottoscritto un contratto preliminare già a inizio marzo quando la pandemia non era stata resa nota alla nazione ma già dichiarata ufficialmente, è chiaro che la sottoscrizione potrà essere considerata come valida con le relative conseguenze quanto all'adempimento.

Rimane tuttavia compito del debitore, che nel caso di acquisto di un immobile che stiamo considerando sarà l'acquirente, tentare di compiere ogni strada per adempiere al contratto, salvo che lo stesso non comporti un sacrificio maggiore rispetto all'inadempimento; in tale ultimo caso, sarebbe giustificata la risoluzione del contratto di acquisto dell'immobile per impossibilità sopravvenuta.


Vedi anche:

Risoluzione del preliminare di compravendita di un immobile.

Tutte le domande pervenute dagli utenti e le risposte degli avvocati nella sezione Chiedi ad un Avvocato in tema di risoluzione del contratto preliminare di compravendita di un immobile per causa di forza maggiore .


Compravendita di un immobile e forza maggiore

L'ordinamento italiano non da' una definizione precisa di forza maggiore ma si intende come causa di forza maggiore quell’evento imprevedibile e inevitabile al quale non è possibile resistere (calamità, terremoti, alluvioni, incendi, guerre, tutti quegli avvenimenti estranei alle parti a cui non era possibile opporsi e/o resistere).

L'articolo 1467 del Codice Civile, in tema di contratti con prestazioni corrispettive, dispone che nei contratti a esecuzione continuata o periodica o a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto.

Covid e forza maggiore

Si può dunque in ragione dell'emergenza causata dal coronavirus chiedere la risoluzione di un contratto di compravendita immobiliare per causa di forza maggiore?

A tal proposito, occorre ricordare che il carattere straordinario della forza maggiore deve avere una portata ed effetti tali da modificare completamente la vita quotidiana: questo è senz'altro il caso del coronavirus e i relativi provvedimenti presi dalle autorità.

Permane però un secondo elemento che deve sussistere per poter efficacemente invocare la forza maggiore: l'imprevedibilità.Si tratta di un requisito di natura soggettiva e dipende dalla data in cui si poteva ragionevolmente prevedere il verificarsi dell'evento di forza maggiore: nel caso che stiamo trattando, l'emergenza causata dal coronavirus.

In pratica, se al momento della stipula del contratto di compravendita immobiliare l'emegenza coronavirus era già in atto o era lecito aspettarsi lo stravolgimento che ne è seguito, difficilmente potrà invocarsi la forza maggiore e ottenere la risoluzione di un contratto di compravendita di un immobile.

Eccessiva onerosità sopravvenuta

Il carattere della eccessiva onerosità deve essere immediatamente provato dalla parte che vuole invocare la risoluzione del contratto per inadempimento e la stessa ha una componente soggettiva determinata dalle circostanza di vita di chi la invoca, che devono essere mutate a tal punto da fare diventare l'adempimento eccessivamente oneroso, e una componente oggettiva determinata dai parametri di mercato esterno.

In sintesi la risoluzione per eccessiva onerosità si può richiedere solo in ipotesi in cui la sopravvenienza abbia "determinato una sostanziale alterazione delle condizioni del negozio originariamente convenuto tra le parti e della riconducibilità di tale alterazione a circostanze assolutamente imprevedibili" come già più volte affermato in giurisprudenza.

Restituzione della caparra confirmatoria

Stante la recente pandemia da Covid, la Cassazione non si è ancora espressa in merito alla possibile restituzione della caparra confirmatoria o acconti versati in sede di opzione di acquisto e di preliminare di vendita di un immobile precedentemente al verificarsi dell'emergenza coronavirus.

Conclusioni

In conclusione, a parere della scrivente, in ragione della situazione normativa in rapida evoluzione, è consigliabile per i soggetti che vogliono vedere tutelati i loro diritti e chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione di quanto eventualmente già versato, di temporeggiare fino al prossimo provvedimento governativo; si ricordi infatti che grava sempre sulla parte acquirente l'onere di provare la impossibilità sopravvenuta o l'eccessiva onerosità.


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di Federica Rosa

Federica Rosa


Avvocato civilista a Modena, fornisco assistenza sulla contrattualistica a imprese di piccola e media dimensione per gestione ordinaria degli affari. Mi occupo principalmente di Diritto Civile, Diritto Successorio e Diritto Immobiliare.
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