Casa non libera da cose al rogito: posso chiedere un rinvio?

Gent.mo Sig. Paolo, 
mi pare di comprendere che il dilazionamento dei tempi sia dovuto alle restrizioni di circolazione dovute al Covid, pertanto note anche alla parte acquirente, la quale a sua volta sicuramente non potrebbe fare un trasloco sempre per le stesse limitazioni; consiglio pertanto di dare comunicazione e trovare una soluzione bonaria. 

Per quanto riguarda le penali sarebbe necessario vedere i contratti, anche se attualmente sono sospesi tutti i termini; dubito pertanto che in sede giudiziale gli acquirenti avrebbero soddisfazione e non saprei dirLe quando sarebbe possibile procedere, stante appunto le limitazioni attualmente in vigore.

Egregio Signor Paolo Petracchi,
al fine di rispondere alla Sua domanda occorrerebbe esaminare la documentazione e la Sua situazione concreta, pertanto sarebbe consigliabile che Lei si rivolgesse tempestivamente ad un Legale affidando il relativo incarico anche per condurre la trattativa con la parte acquirente.

Infatti, la situazione attuale senza precedenti (anche giurisprudenziali) rende più sicura e vantaggiosa una soluzione bonaria della controversia, visto che non si sa come i Giudici decideranno di valutare gli inadempimenti.

Le segnalo che l’art.3, comma 6 bis, del decreto legge n.6 del 23 febbraio 2020 (convertito con modificazioni dalla legge 5 marzo 2020, n.13, così come modificato dall'art.91 del decreto legge del 17 marzo 2020) stabilisce che l'inadempimento o il ritardo dovuti al rispetto delle norme stabilite per il contenimento dell'emergenza COVID19 sono valutati nel senso da escludere la responsabilità del debitore anche ai fini del risarcimento del danno o del pagamento di eventuali penali o decadenze.

In ogni caso, la imminente "Fase 2" consentirà dal 4 Maggio al 18 Maggio - al momento - di spostarsi all'interno della propria Regione per motivi di necessità, motivi ai quali alcune interpretazioni avevano già ricondotto gli spostamenti motivati dall'adempimento di obblighi contrattuali in vigenza della "Fase 1".

Laddove Lei dovesse recarsi fuori Regione sarebbe più difficile integrare per tali incombenti i motivi di assoluta urgenza per i quali ciò è permesso.

Ciò per quanto riguarda lo svuotamento dell'immobile da Lei venduto e il trasloco da parte dell'acquirente.

Per il rogito, invece, gli studi notarili sono fra le attività autorizzate a lavorare, anche durante la "Fase 1". Pertanto, Le consiglio di rivolgersi al Notaio rogante per fissare un appuntamento o al 15 Maggio o alla diversa data concordata con la controparte.

Sperando di esserLe stata utile, porgo Cordiali Saluti.

Gentile Paolo,
presumo che il contratto preliminare preveda che al 15.05 la casa debba essere lasciata libera da cose e che in quella data debba effettuarsi il definitivo e la consegna delle chiavi.

Le restrizioni Covid19 possono in certi casi esonerare dalla responsabilità per il ritardo per l'impossibilità temporanea di effettuare la prestazione. Tuttavia, l'art. 1256 c.c. lo permette solo in casi di impossibilità definitiva o temporanea.
E' dubbio che una parte possa essere esonerata se ha delle alternative o se la sua prestazione è divenuta soltanto più difficoltosa.
Ad esempio, se nel Suo caso, Lei o la stessa agenzia immobiliare (che magari ha copia delle chiavi) possono incaricare qualcuno dello sgombero delle suppellettili, non si tratterebbe di una situazione insormontabile (anche se affettivamente delicata).

Inoltre, per poter invocare l'esimente della forza maggiore, starebbe a Lei comunicare la situazione a controparte e chiedere un rinvio dei termini dando prova dell'effettiva impossibilità di liberare la casa il 15.05.2020, a causa delle limitazioni agli spostamenti imposte dai provvedimenti del Governo.
E' consigliabile riverificare questo punto nei prossimi giorni, perché l'attuale dpcm del 26 marzo 2020, ammette in via eccezionale il rientro nel proprio domicilio o abitazione, anche situato in una diversa Regione (e le Regioni stanno emanando diversi provvedimenti in ordine sparso).
Anche qualora effettivamente ricorra una situazione di "forza maggiore", la Sua controparte potrebbe chiedere la risoluzione del contratto preliminare se a causa del ritardo non ha più interesse ad acquistare l'abitazione (ad es. perché, ne aveva bisogno per esigenze lavorative dal 15.05).

Insomma, la situazione prospettata non appare a prima vista facile e non rientra in un caso di "impossibilità" in senso stretto. Il consiglio è di:

• rivedere bene i termini del contratto preliminare,
• comprendere esattamente se esiste una possibilità di recarsi in loco;
• chiedere all'agenzia immobiliare se la controparte ha già manifestato l'esigenza di una proroga;
• chiedere chiarimenti sulle modalità e conferma della data di stipula notarile;
• valutare con l'agenzia immobiliare la possibilità di addivenire ad un accordo scritto con la controparte per una proroga del termine per la sottoscrizione del contratto definitivo.

Sperando che le informazioni fornite siano state almeno in parte utili, porgo cordiali saluti.