Proposta di acquisto di un terreno vincolata a scavi che accertino la possibilità di costruire

Buonasera,
in data 14 luglio 2020 tramite agenzia immobiliare, ho firmato una proposta d'acquisto di un terreno, proposta accettata dal venditore. In questa proposta il temine per la stipula del rogito è stato fissato entro il 28 novembre 2020.

Essendo un terreno vincolato a scavi archeologici per poter costruire, ho scritto nella proposta che "la proposta è vincolata al buon esito degli scavi sul suddetto terreno" di cui mi sarei fatta io carico fisicamente ed economicamente; causa COVID la Soprintendenza dei beni culturali di Roma, nonostante numerosi scambi di mail, non è riuscita a fissarci un appuntamento per supervisionare e autorizzare gli scavi per controllare che non ci siano impedimenti a costruire.

In questa proposta ho versato €1.900 in contanti come acconto.

E' possibile recedere dalla proposta di acquisto e non procedere al rogito dato che non è stato possibile iniziare a scavare a causa del rallentamento della pratica causa covid, senza perdere la caparra confirmatoria?

Non ho intenzione di acquistare il terreno dato che non si sa se e quando si potranno fare gli scavi e nè se a seguito degli scavi ci saranno impedimenti archeologici che impediranno di costruire.

il vincolo scritto come "buon esito degli scavi" può essere inteso non solo come ritrovamento di reperti archeologici ma anche come impossibilità a procedere con gli scavi prima della data ultima per il rogito?

Risposte (2)

Buongiorno,
da quanto scrive la proposta di acquisto sembra (sospensivamente) condizionata alle verifiche sulla possibilità di costruire.

Premesso che tale "condizione" andrebbe esaminata insieme al contratto nel suo complesso, l'evento previsto non si è ancora verificato (e quindi la condizione non si è avverata).

Le conseguenza di ciò è legata a due elementi:

  1. se tale evento può ancora verificarsi (e ciò indurrebbe a "rinviare" il rogito)
  2. se permane l'interesse per Lei ad acquistare (e se dal contratto può desumersi un "termine" superato il quale, anche al verificarsi della condizione, il suo interesse viene meno.

Soprattutto il secondo elemento, che non è possibile approfondire senza i documenti (contratto, eventuale corrispondenza tra le parti e con l'agenzia, etc), è determinante per rispondere alla sua domanda (recesso senza perdita della caparra).

In sintesi la soluzione più ragionevole appare un rinvio, atteso che la condizione può ancora verificarsi (ed essendo difficile dimostrare che il semplice rinvio delle verifiche faccia venir meno il suo interesse ad acquistare.)

Anche il recesso è possibile, previa verifica di quanto indicato sopra e con alcune cautele.

Resto a sua disposizione per eventuali approfondimenti

Risposta

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Gent. ma Sig. ra Carola,
era stato verificato previamente quale tipo di parere doveva essere dato? Perché se trattasi di silenzio assenso, questo in realtà viene espresso solo dopo il rogito e il rogito (vincolato) andrebbe poi sottoposto alla Sovrintendenza. In tale ipotesi non rilevo altra possibilità se non quella di rogitare ed eventualmente chiedere dopo la restituzione dell'intero.

Ove si tratti invece di parere preventivo, i tempi previsti sono troppo ristretti: oltre alla data indicata per il rogito, sarà stata prevista anche un'ipotesi di parere negativo o mancato parere.

In tale ultima ipotesi si può risolvere il contratto e richiedere la caparra poiché l'inadempimento non è a Lei imputabile.

In ogni caso non è possibile invocare il covid come causa di risoluzione del contratto poiché l'emergenza non ha influito sui tempi, dato che in questi mesi c'è stata libera commerciabilità di beni e servizi.

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