Buongiorno, il quesito è particolarmente interessante poiché offre l’occasione di approfondire il tema dei vincoli obbligatori che discendono dalla sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita di immobile quando, nelle more della formalizzazione del definitivo, il promittente venditore muore.
Per rispondere compiutamente occorre partire da una prima considerazione: il contratto preliminare è un negozio giuridico con il quale
le parti si impegnano a manifestare successivamente una volontà ivi predeterminata nel contenuto da cui consegua, come nel caso di specie, il trasferimento della proprietà di un bene immobile. In buona sostanza, la stipula del contratto definitivo sostanzia l’adempimento delle obbligazioni assunte nel preliminare che costituisce, quindi, la fonte primaria ed unica – direi – dei diritti e degli obblighi dei contraenti.
L'obbligazione di stipulare il rogito si trasmette all'erede
Ciò premesso, se il promittente venditore muore prima del rogito, i diritti e gli obblighi a lui facenti capo entrerebbero in successione e si trasmetterebbero al suo erede che, accettando l’eredità, vi subentrerebbe. Idem per il legatario della proprietà del bene oggetto di compromesso. Così, trasferitosi all’erede o legatario l’obbligo di cedere la proprietà del bene, lo stesso risponderebbe dei danni conseguenti l’inadempimento ove si rifiutasse di stipulare il definitivo.
E’ escluso, quindi, che la morte del promittente venditore possa costituire causa di impossibilità sopravvenuta tale da liberare il promissario acquirente dall’obbligazione a sua volta assunta di stipulare il rogito ed acquistare il bene alle condizioni disciplinate nel preliminare.
Ne consegue che tanto l'erede del promittente venditore, quanto il promissario acquirente hanno il diritto di chiedere l’esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre ex articolo 2932 del Codice Civile per ottenere che l’Autorità Giudiziaria pronunci una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, cioè di quello definitivo.
Eccezioni: morte del promittente nudo proprietario
Pare opportuno precisare come la regola generale appena declinata, soffra di una eccezione. Mi riferisco al caso in cui
il preliminare abbia ad oggetto l’impegno a trasferire la nuda proprietà del bene rimanendo l’usufrutto in capo ad un soggetto terzo.
In caso di morte del nudo proprietario, la nuda proprietà si riunirà all’usufrutto e l'usufruttuario diverrà proprietario pieno del bene. Poiché in questo caso si verifica un mutamento del diritto oggetto di impegno preliminare, la Cassazione si è espressa nel senso che l’ex usufruttuario – ora proprietario pieno –, non potrà ritenersi subentrato nella posizione dell’originario nudo proprietario con l’effetto che sarà libero di rifiutare l’adempimento.
Pertanto, se il promittente venditore si impegna con il preliminare a trasferire la sola nuda proprietà dell'immobile, se questi muore prima del rogito, il promissario acquirente non potrà pretendere la stipula del definitivo dagli eredi del promittente venditore.
La morte del promittente venditore rinvia il rogito
Fermo quanto sopra, il problema che si può davvero porre nel caso di specie è quello del ritardo del rogito causato della morte del promittente venditore.
Si pensi al caso di più chiamati all’eredità, parte dei quali vi rinunci; si pensi al caso di una eredità giacente o anche solo di un ritardo nella compilazione e deposito della denuncia di successione da cui dipenda la voltura catastale prodromica alla stipula del definitivo.
Può succedere, infatti, che nelle more del procedimento successorio, decada la delibera di mutuo ottenuta dal promissario acquirente ovvero venga meno l’interesse all’acquisto avendo dovuto affrontare, per esempio, spese per la locazione di un’abitazione in luogo di quella che si era previsto di acquistare.
La domanda a questo punto è: il promissario acquirente sarà tenuto ad adempiere sine die? Potrà essere vincolato a tempo indefinito alla stipula del rogito a seguito della morte del promittente venditore?
Certamente no.
Quando l’inadempimento, anche nella forma del ritardo, è grave, al promissario acquirente è data facoltà di chiedere non solo l’adempimento ma anche la risoluzione del contratto e, in entrambi i casi, il risarcimento dei danni. A tal fine occorre che il ritardo sia imputabile al promittente venditore ovvero al suo avente causa (erede, legatario) e che a causa di esso sia venuto meno l’interesse dell’acquirente alla prestazione rimasta ineseguita.
